Prescripción Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles: Medio Formal para Adquirir la Propiedad

Luego de un par de días, retorno con un artículo sumamente interesante dentro del ámbito Civil. La institución jurídica a desarrollar es sumamente controversial tanto en el ámbito doctrinario como practico, debido a que protege de cierta manera la adquisición o transmisibilidad informal de la propiedad.

La institución jurídica que nos referimos es a la “Prescripción Adquisitiva de Dominio”, dicha figura es muy utilizada por nuestra sociedad, a causa de las informalidades con los que se obtiene o posee las tierras en cualquier lugar de nuestro país, sin importar si es un predio urbano o rustico.

El presente artículo tiene como objetivo informar de manera sencilla y practica el contenido de la Prescripción Adquisitiva, para que de dicha manera usted señor lector tenga conocimiento sobre ¿Qué es la prescripción adquisitiva? ¿Cuáles son sus requisitos y características? ¿Qué proceso debo seguir para obtener una sentencia favorable de prescripción adquirirla? ¿El proceso judicial es la única vía de solución? Todas las preguntas mencionadas serán resueltas con el transcurrir de la lectura.

¡Empecemos!

Base legal: Código Civil Peruano de 1984, Código Procesal Civil y Ley del Notariado.

1. Antecedentes

Previo a desarrollar el tema de la Prescripción adquisitiva de dominio, es necesario desmenuzar de manera práctica las diferencias que existen entre el termino: posesión y propiedad, ya que este servirá para diferenciar los contenidos que se desarrollaran en el presente artículo:

Luego de la respectiva diferenciación, es necesario realizarnos la siguiente pregunta:

¿Por qué nace la idea de la Prescripción adquisitiva de dominio?

La respuesta es muy sencilla. Desde la perspectiva urbanística, la prescripción adquisitiva nace como consecuencia de la posesión informal, ya que, debido a las grandes invasiones, asentamientos humanos, barriadas, etc; han ocasionado un gran desbalance en la propiedad peruana y un problema legal agudo para la urbanización de las grandes ciudades de nuestro país.

¿Qué se entiende por posesiones informales?

Son aquellas posesiones u ocupaciones que tienen la denominación de asentamientos humanos, pueblos jóvenes, centros poblados, pueblos tradiciones y otras posesiones urbanas.

Características:

• Poseer un terreno sin título y en la mayoría de casos por invasión
• Las personas conformen agrupaciones de personas o familias.
• Son posesiones temporales
• El destino de la posesión es para vivienda y actividad comercial informal.
• La posesión no se encuentra amparada en título.

¿Cómo puedo sanear mi posesión ilegal?

Existen dos procedimientos:

• Formalización de propiedad de posesiones informales
• Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio

2. Definición

La definición de la presente institución jurídica, tiene un desarrollo amplio y muy debatible respecto a qué tipo de bienes o en qué casos corresponde la “Prescripción Adquisitiva de Dominio”. Por ello, citare algunos juristas como modo de explicación, para luego graficar una definición unitaria de manera práctica.

Según Mazeud: “Es la adquisición, por el poseedor de una cosa, del Derecho de Propiedad o de otro Derecho Real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prologada”.

Según Musto: “La adquisición de dominio por la posesión continua e interrumpida, publica y pacífica, por el plazo que fija la ley”.

Según la Corte Suprema: “La Prescripción es una investidura formal mediante la cual una posesión se transforma en propiedad”. “La propiedad del inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario durante diez años, reconociéndose de ese modo que la usucapión es un modo de adquirir la propiedad de un bien inmueble ajeno”

Definición practica:

OJO: La prescripción adquisitiva de dominio también es conocida por otra denominado llamada: “Usucapión”

3. Fundamento y Finalidad

¿Cuál es el fundamento de la Prescripción Adquisitiva de Dominio?

La prescripción adquisitiva es un institución jurídica-social que busca la equidad y la seguridad del dominio. De dicha forma, descarta todo tipo de incertidumbre e indecisión que se puede generar en torno a la propiedad.

¿Cuál es la finalidad de la Prescripción Adquisitiva de Dominio?

La finalidad de la Prescripción adquisitiva es la de traer paz social, evitar conflictos por tierras y causar seguridad jurídica entre las partes.

4. Clases de Prescripción Adquisitiva

Luego de haber explicado la definición, fundamentos y finalidad de la prescripción adquisitiva; en la presente sección analizaremos las clases de prescripción adquisitiva que existen: Ordinaria y Extraordinaria.

OJO: Según nuestro código civil se clasifican también en Prescripción adquisitiva de bienes muebles e inmuebles.

A. Prescripción Adquisitiva Ordinaria

Definición:

“Es la adquisición de la propiedad de un bien inmueble mediante la posesión durante 5 años por un periodo continuo, pacífico y público, además de tener justo título y de buena fe”.

Requisitos:

Posesión continua y a título de propietario:

Habrá posesión continua cuando:

• Se tiene que ejercer la posesión sin interrupción
• La interrupción es menor de un año
• Durando más de un año, esta le es restituido por sentencia

Posesión pacifica

Es la posesión libre o exenta de violencia. Se funda en la NO utilización de la fuerza o violencia. Este último está prohibido en el ámbito materia y moral.

Posesión publica

Es la posesión visible, perceptible y conocida por la población del entorno territorial. Se sustenta en el principio de Publicidad.

Debe de existir justo titulo

Cuando nos referimos al “justo título” estamos hablando de un título imperfecto. Es decir, cuando mediante acto jurídico se transfiere la propiedad de un particular a otro, pero dicho acto no contiene el poder de disposición del bien. Entonces, estamos ante una aparente propiedad ya que el nuevo titular no dispone de los requisitos necesarios para ser propietario.

Requisitos:

• Ser un acto traslativo de dominio (Ejm: Contrato de Compraventa)
• El acto jurídico no debe de estar sujeto a una causal de nulidad absoluta
• Debe tener existencia real y efectiva.
• Debe probarse el Justo Tirulo

Buena fe

Es cuando el poseedor tiene la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Este se debe de sustentar en el “Justo título”, ya que es el fundamento de la “supuesta propiedad”.

B. Prescripción Adquisitiva Extraodinaria

Definición:

“Es la adquisición de la propiedad de un bien inmueble mediante la posesión durante 10 años por un periodo continuo, pacífico y público”. No existe justo título y de buena fe.

5. Bienes Prescribibles e Imprescribibles

¿Cuáles son los bienes prescribibles mediante prescripción adquisitiva de dominio?

Son todos los bienes muebles e inmuebles. En el caso de los bienes muebles su campo es más limitado.

¿Cuáles son los bienes imprescribibles mediante prescripción adquisitiva de dominio?

• Los bienes de dominio público.
• Los recursos naturales.
• Los yacimiento y restos arqueológicos, construcciones, monumentos, lugares, documentos bibliográficos y de archivo, objetos artísticos y testimonios de valor histórico, expresamente declarados bienes culturales. Todos ellos son patrimonio cultural de la Nacional, independientemente de su condición de propiedad privada o pública.

6. Efectos de la Prescripción

El efecto que causa la prescripción adquisitiva de dominio es otorgar el derecho de propiedad sobre el bien prescrito sin título y perfeccionar el “título justo” del bien adquirido. Para que suceda ello, es necesaria una sentencia judicial, la que debe de ser inscrita en SUNARP para que surta sus efectos. (Dichos efectos son como medio para ocasionar la respectiva seguridad jurídica)

De manera resumida podemos especificarlos de la siguiente manera:

• Otorga seguridad jurídica a los derechos patrimoniales.
• Consolida la posesión de hecho transformándola en propiedad de derecho
• Remedia la carencia de prueba respecto del derecho de propiedad
• Sanciona la negligencia y el desinterés del verdadero propietario, ya que no ejercita su derecho.

7. Procedimiento Notarial de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Actualmente existen dos vías para lograr la declaración de prescripción adquisitiva: Judicial o Notarial. Por lo que, según el caso concreto o las necesidades del solicitante se podrá escoger cualquiera de las dos vías en mención. Pero hay que tomar en cuenta que la Vía Notarial es la más rápida y eficaz a diferencia del proceso judicial. Las dos vías son facultativas, es decir de libre elección.

OJO: Para escoger la vía notarial no debe de existir conflicto de intereses preexistentes.

ASPECTOS PREVIOS:

Antes de iniciar la explicación del procedimiento notarial, es necesario conocer sobre que bienes recae el reconocimiento legal e inscripción registral en estos casos:

• Sobre Predios Urbanos
• Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones
• Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización
• Predios con edificaciones materia de regularización
• Predios con edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de regularización
• Inmuebles ubicados en zonas urbanas, aunque el proyecto de aprobación de la habilitación urbana no se encuentre inscritos.
• Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultanea
• Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.
• El trámite de saneamiento de titulación y su inscripción dependiendo la situación

OJO: Para iniciar este procedimiento no es necesario que el predio esté inscrito en SUNARP. Además, hay que tener en cuenta que solo procede mediante este mecanismo notarial la prescripción adquisitiva de dominio de predios urbanos con o sin edificación.

ASPECTOS PROCEDIMENTALES

CASO PRACTICO Nº 1: Juan tiene un terreno ubicado en el centro urbano de Villa María. Luego de 10 años de constante posesión continua, pacífica y publica; además, dicho terreno de no estar inscrito en la SUNARP. Está interesado en ser formalmente propietario de dicho lugar, por lo que le recomendaron iniciar un procedimiento notarial. ¿Cuáles son los pasos a seguir?

Procedimiento Notarial

A. Solicitud:

• Nombres, apellidos y dirección de los solicitantes interesados o sus representantes.
• Sustentar la Motivación de hecho y derecho de la solicitud.
• Debe indicar testigos que conocen los peticionantes y que precisen el tiempo de la posesión. (Mínimo: 3 testigos; Máximo: 6 testigos – Edad: Mínima 25 años y de preferencia que sean vecinos)
• Se debe cumplir con los Requisitos especiales previstos en el artículo 505 del Código Procesal Civil (Inciso 1,2 y 3)

*Dichos requisitos se mencionan en el proceso civil de la parte inferior del presente artículos.

• Anexos y pruebas:

Respecto al predio:

• Planos de ubicación y perimétricos georreferenciado
• Memoria descriptiva del bien
• Sustentar la calidad del predio
• Presentar el proyecto de habilitación urbana o el certificado de zonificación u parámetros emitidos por la municipalidad
• Certificado de compatibilidad de uso
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios

Respecto a la posesión:

• Certificado Municipal de posesión (No es obligatorio)
• Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio,
• Recibos de pago de servicios públicos: agua, luz, teléfono, etc. (No es obligatorio)
• Declaración testimonial de testigos

Respecto a un anterior dueño:

• Copia literal del asiento del registro público con una antigüedad no menor de 10 años (Predio inscrito)
• Certificado negativo de catastro (Predio no inscrito)

OJO: Se tramita exclusivamente ante el Notario más cercano al bien inmueble.

B. Anotación preventiva:

Solo procederá la anotación preventiva en el supuesto de que el predio este inscritos

C. El acta de presencia

El notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia; previamente, se notificará al titular registral y a los colindantes con 3 días hábiles de anticipación.

D. La prescripción notarial

Procede cumplido los 10 años, independientemente de los requisitos de la prescripción ordinario o extraordinaria. No es obligatorio que el bien este inscrito en SUNARP.

E. Publicidad del procedimiento

El notario fijara carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita.

Además, se publicarán carteles en un diario de mayor circulación que tendrá como contenido:

• El resumen de la solicitud que contenga el proceso, nombre y dirección del notario.

OJO: La publicación se efectuará por 3 veces con intervalo de 3 días hábiles.

F. Declaración de propiedad

La escritura pública debe ser suscrita por los interesados aparejándose el acta de presencia, publicaciones y demás documentos presentados para dar mérito al dominio.

8. Proceso Civil de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Previo a la explicación del proceso judicial que se lleva a cabo para lograr la respectiva Declaración Judicial de la Prescripción, es necesario mencionar para que una persona logre ser propietario de un bien inmueble en base a los requisitos de la prescripción, solamente se lograra mediante su cumplimiento; ya que con el simple hecho de poseer y dar cumplimiento a las reglas dispuestas por la ley, omite la necesidad de una declaración judicial para que se constituya el respectivo derecho de propiedad.

En el caso de la Declaración Judicial de la prescripción solamente se sustenta en reconocer una situación de hecho, sin alterar el fondo del asunto. (en este caso la posesión continúa ejercida como propietarios, cumpliendo los demás requisitos de ley)

Entonces, ¿Cuál es la utilidad de la declaración judicial de prescripción adquisitiva de dominio?

La declaración es útil, ya que con dicha sentencia puede dirigirse a la SUNARP e inscribir formalmente el derecho de propiedad, el que lo hará PUBLICO y será oponible a terceros interesados. Sin dicha declaración, el propietario o poseedor puede tener problemas con el antiguo dueño del inmueble u otros interesados en el bien.

Tramitación:

• El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente
• El poseedor para que se le declare propietario por prescripción
• El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se limiten estas mediante deslinde. Este proceso solo se impulsará a pedido de parte.

Requisitos especiales que debe contener la demanda del proceso de prescripción:

• Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisición, así como la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
• Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible.

Inmueble: Planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y tener certificado municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.

• Cuando se trate de prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos 10 años (bienes inmuebles urbanos); o de 5 años (bienes inmuebles rústicos); o certificación que acredite que los bienes no se encuentren inscritos.
• Es necesario ofrecer la prueba de declaración testimonial de no menos de 3 ni más 6 personas, mayores de 25 años, sin perjuicio de los demás medios probatorios pertinentes.
• Se ofrece como prueba la inspección judicial del predio.

OJO: La prescripción adquisitiva de dominio mediante proceso judicial abarca predios urbanos y rurales.

CASO Nº 2: John tiene un terreno en las lomas de los Lúcumos, viene poseyéndolo por más 5 años de manera continua, pacífica y públicas. Además, tiene título de posesión y buena fe. Por lo que decide, adquirir la propiedad de dicho terreno de manera permanente mediante la prescripción adquisitiva de dominio ordinaria ¿Qué tienen que hacer?

Proceso judicial:

A) Demanda

• Interpuesta ante el Juez competente (Cuantía y territorio)
• Se tramita en Vía Proceso Abreviado
• Se dirige al Juzgado Civil
• Debe tener los fundamentos de hechos del caso concreto (Se debe indicar que se solicita la DECLARACION JUDICIAL DE PRESCRIPCION ADQUISITVA DE DOMINIO)
• Debe tener los fundamentos de derecho
• Debe adjuntar los medios probatorios pertinentes
• Firmado por un abogado

OJO: No procede la reconvención o también llamada la “contrademanda”

*Después de cumplir con todos los requisitos mencionados en el presente artículo y los demás requisitos que indica el código procesal civil; se presenta en la respectiva Mesa de Partes del Juzgado correspondiente.

B) Admisorio

Luego de presentada la demanda, el Juez correspondiente emitirá un Auto Admisorio o de Inadmisibilidad (En este caso subsanable en un plazo determinado), luego de evaluar todos los requisitos de validez. Además, se dispondrá que se publique un extracto del proceso judicial, por tres veces, con intervalo de tres días en un diario de mayor circulación.

C) Notificación

El Admisorio se notificará a la parte demandada correspondiente para que en un plazo de 10 días formule la contestación correspondiente.

D) Audiencia

Admitida la demanda y con/sin contestación, el Juez dispondrá en el plazo correspondiente la realización de una audiencia.

E) Resolución de Declaratoria de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Luego de emitida la Resolución de declaratoria de prescripción adquisitiva y consentida o ejecutoriada, se procederá a inscribir obligatoriamente en el Registro Público.

9. Dato Extra

PRESCRIPCION ADQUISITIVA VIA ADMINISTRATIVA

La presente prescripción adquisitiva es una clase de prescripción excepcional, ya que solo se tramita en ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio.

10. Conclusiones

• La prescripción es un modo de adquisición y transmisibilidad de la propiedad.
• Es una institución jurídica que depende del tiempo y del comportamiento de la persona humana.
• La prescripción adquisitiva tiene efectos tanto en bienes muebles como inmuebles.
• Se puede solicitar la prescripción mediante la vía notarial y judicial, de manera excepcional en vía administrativa.