El Contrato de Compraventa [Minuta de CompraVenta]

¿Cómo compro mi primera casa o mi primer vehículo en navidad?

Agradecimientos:

Hola amigos de Noticiero Legal, previo a la Noche Buena y a la redacción del presente artículo quiero agradecer a Miguel Torres por seguir dándome la oportunidad de compartir mis conocimientos y que Usted señor lector aprenda un poco más de lo que es el Derecho y su implicancia en la realidad cotidiana.

Por ello, muchas gracias a todos ustedes por seguir leyendo mis artículos y desearles una Feliz Navidad, espero que les guste el siguiente contenido.

Introducción:

El presente artículo esta realizado pensando en todos los sucesos económicos y legales en la vida cotidiana de cada lector de mis artículos. ¿Quién no compra su primera casa por navidad?, ¿Quién no quiere comprar su primer automóvil?, ¿Quién no compra regalos para sus hijos, nietos, sobrinos en cada navidad?

Por ello, el desarrollo de este artículo está pensando en una institución jurídica muy aplicada y común, que motiva la economía de nuestro país y trae muchos beneficios para la sociedad. El tema de hoy es: “El Contrato de Compraventa”

¿Por qué es necesario conocer profundamente lo que es la Compraventa?

Pese a que la compraventa es un contrato muy conocido hay que tener en cuenta que tiene sus limitaciones, sus obligaciones, su objeto y su formalidad.

Debido a dichas premisas, tengo la obligación de informar adecuadamente a mis lectores con el siguiente contenido.

¡Iniciemos!

Fuentes: Código Civil Peruano, Fuentes de las Obligaciones de Peralta Andia, Javier Rolando e Informaciones de SUNARP.

1. Definición

¿Qué es un contrato?

El contrato es un acuerdo por el que dos o más personas se obligan a un determinado fin. Puede ser escrito, oral o por escritura pública y es necesario que exista “CONSENTIMIENTO”.

¿Qué es el contrato de compraventa?

Según nuestro Código Civil es: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

Desde un punto de vista práctico podemos concluir de la siguiente manera:

2. Características

1. Típico: Se encuentra regulado en el Código civil, es decir, es un contrato nominado.
2. Principal: Es un contrato con autonomía y existencia propia, no depende de otros contratos.
3. Con prestaciones reciprocas: Engendra obligaciones correlativas a cargo de ambas partes.
4. Oneroso: Existe sacrificios y desplazamiento patrimoniales con significación económica para ambas partes, pues existe enriquecimiento y empobrecimiento correlativos.
5. Conmutativo: Las partes conocen las ventajas y desventajas que han de obtener recíprocamente.
6. Consensual y sujeto a la libertad de forma: Es consensual porque se perfecciona con el simple consentimiento o acuerdo de las partes, y tiene libertad de forma porque no se encuentra sujeta a ninguna forma obligatoria.
7. Transferencia de la propiedad: En la compraventa el vendedor transfiere todo su derecho de propiedad al comprador. Esta propiedad contiene derecho como: uso, disfrute y la facultad de disposición, es decir de venta o gravar el bien.

¿Cuándo se transfiere la propiedad de un bien?

Bienes muebles: La transferencia de la propiedad se realiza en el momento en que estos son entregados al comprador.

Bienes inmuebles: La transferencia de propiedad se realiza en virtud al acuerdo entre el vendedor y el comprador.

OJO: La transferencia de propiedad no está sujeta al pago del precio de venta, salvo que así lo hubieran pactado las partes.

¿Qué es el pacto de reserva de propiedad?

Es cuando las partes acuerdan que la transferencia de la propiedad no se realizara sino hasta que el comprador cumpla con pagar la totalidad del precio pactado.

3. Elementos

¿Cuáles son los elementos esenciales de un contrato de compraventa?

Sujetos: En el presente contrato existe un Comprador y un Vendedor, ambos pueden ser personas naturales o jurídicas.

OJO: Es necesario que las partes tengan capacidad legal.

Limitaciones:

• Los padres no pueden vender los bienes de sus hijos, salvo que medie autorización judicial y por causas justificadas de necesidad o utilidad.
• Los tutores y curadores tampoco pueden vender los bienes de sus pupilos personas incapaces, salvo autorización judicial. Tampoco pueden comprar los bienes de los pupilos.
• Los cónyuges no pueden celebrar contrato entre si respecto de los bienes de la sociedad, salvo que se trata de bienes sujetos al régimen de la separación de patrimonios. La disposición de bienes sociales corresponde a ambos esposos.
• El presidente de la república y otros funcionarios por razón de cargo no pueden adquirir derechos reales por contrato, legado o subasta.
• Los abogados no podrán comprar los bienes que son objeto de proceso y los agentes mediadores, los martilleros y los peritos, los bienes cuya venta les ha sido confiada.
• Bien materia de venta: Conformado por bienes corporales como incorporales.
• El precio: Es la contraprestación por la transferencia de la propiedad del bien.

4. ¿Qué bienes pueden ser materia de compraventa?

De acuerdo a nuestro código civil los siguientes tipos de bienes pueden ser materia de compraventa:

1. Los bienes existentes plenamente determinados.
2. Los bienes que puedan existir, es decir futuros; siempre que sean determinados o susceptibles de determinación
3. Todos los bienes que no esté prohibida su venta.

¿Qué sucede si el bien materia de la compraventa perece parcialmente?

En estos casos, cuando en el momento de celebrar la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contracto o a que se le conceda una rebaja de precio.

¿Qué es la compraventa de un bien futuro?

Esta clase de compraventa se sustenta en bienes aun no existentes y es necesaria que ambas partes tengan conocimiento que el bien tiene esa calidad, de dicha manera el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Es decir, que el contrato no surtirá efectos sino hasta el momento en que el bien llegue a existir, de tal manera que el comprador no estará obligado a pagar el precio ni el vendedor estará obligado a entregar el bien.

¿Qué es la compraventa sobre esperanza incierta?

Es cuando el comprador asume el riesgo sobre la existencia de un bien futuro.

¿Qué es el compromiso de venta de bien ajeno y la compraventa de bien ajeno?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que si es válido la celebración de un contrato de compraventa sobre  un bien que no es de propiedad del vendedor, dicha operación puede presentarse en dos formas:

• Compromiso de venta de bien ajeno: Mediante este compromiso, una persona se obliga a conseguir que otra adquiera a propiedad de un bien, es decir, no se genera la obligación de transferir la propiedad, sino la obligación de lograr que a otra parte adquiera la propiedad del bien.
• Contrato de compraventa de bien ajeno: El vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien del cual no es propietario, a favor del comprador.

OJO: En estos casos, si el comprador tenía conocimiento que el bien no era de propiedad del vendedor, el contrato es perfectamente válido. También es válido si el comprador no tenía conocimiento de que el vendedor no era propietario del bien, pero este obtiene la propiedad antes que se le cite con la demanda para rescindir el contrato.

5. Formalidades del Contrato de Compraventa

¿Cuál es la forma en que se debe elaborar un contrato de compraventa?

Primero hay que tener en cuenta que el contrato de compraventa no requiere formalidad alguna para su celebración. Por ello, el presente contrato tiene 3 formas:

1. Verbal: Es decir de manera oral entre las partes, es común en compra de bienes de menor valor.
2. Escrito: Es redactado en un papel, es común en compra de bienes muebles de mayor valor económico.
3. Escritura pública: La escritura pública es obligatoria para casos de compraventa de bienes inmuebles

6. Principales Obligaciones del Vendedor

En la presente sección analizaremos detenidamente cada obligación que tiene un vendedor, en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa.

A. Perfeccionamiento de la transferencia

Es obligación de todo vendedor realizar los actos que permitan perfeccionar la transferencia de la propiedad.

B. Estado del bien al momento de la entrega

Es obligación del vendedor entregar el bien en el estado en que encontraba en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios.

C. Entrega de documentos y títulos del bien vendido

La entrega del bien vendido, trae consigo la obligación de entregar al comprador los antecedentes y títulos que acrediten el derecho de propiedad del vendedor sobre el bien vendido.

Ejemplo: Si el vendedor transfiere una casa, tiene la obligación de entregar el título de propiedad con el que transfiere, el certificado de gravámenes, los documentos de autoevaluó y los planos respectivos. También los recibos de agua, luz, teléfono, arbitrios municipales y todo documento que demuestre que quien vende tienen sobre el bien el derecho de propiedad.

D. Oportunidad de la entrega

El vendedor está obligado a entregarlo inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o si se hubiera pactado un oportunidad distintas en el contrato.

E. Lugar de entrega del bien

El bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato.

F. Entrega de frutos del bien

El vendedor está obligado a entregar al comprador los frutos que genere el bien durante el periodo de mora en la entrega.

G. Reembolso de gastos en caso de resolución

El vendedor está obligado a reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que este hubiera pagado e indemnizarlo por los daños y perjuicios, cuando el contrato se resuelve por la falta de entrega del bien.

7. Principales Obligaciones del Comprador

En la presente sección analizaremos detenidamente cada obligación que tiene el comprador, en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa.

A. Tiempo, forma y lugar del pago del precio

El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, forma y en el lugar pactado.

B. Resolución por falta de pago

Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipulo plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho de resolución del contrato.

C. Resolución por falta de garanta por el saldo

El vendedor también podrá resolver el contrato cuando el comprador no hubiere otorgado, en el plazo pactad, la garantía por el saldo del precio.

D. Incumplimiento de pago de cuotas

Cuando el precio se ha pactado en cuotas, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sean sucesivas o no, el vendedor puede solicitar la resolución del contrato o exigir el pago inmediato del saldo.

E. Resolución de la compraventa de bienes muebles no entregados

Cuando se trata de una compraventa de bienes muebles que no han sido entregados al comprador, si este no paga en precio, en todo o en parte, ni otorga la garantía que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien, quedado el contrato resuelto de pleno derecho

F. Oportunidad de la obligación de recibir el bien

El comprador está obligado a recibir el bien en el lugar pactado. Si se negara a recibir el bien en forma injustificada, incurriría en un supuesto de mora del acreedor, es decir, de incumplimiento por parte de quien debe recibir la prestación.

8. ¿Cómo compro una casa o bien inmueble?

Caso Práctico:

Miguel por fiestas navideñas decide comprarse una casa en el distrito de San Isidro, por lo que contacta con un vendedor el que le ofrece a un precio de $50,000.00 dólares americanos dicho bien inmueble. ¿Qué debe hacer Miguel para adquirir la casa de manera segura?

Paso N° 01:

Miguel interesado en adquirir el departamento debe dirigirse a la SUNARP y verificar si dicha propiedad se encuentra registrada en el Registro de Predios. Para ello, debe contar con el nombre del vendedor y la partida registral del departamento.

Paso N° 02:

Luego de la verificación, Miguel y el vendedor deben celebrar un contrato de compraventa en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad del departamento a cambio del pago de $50,000.00 dólares americanos.

Paso N° 03:

Miguel y el vendedor de mutuo acuerdo deben elaborar una minuta para que posteriormente acudan al notario y expida el parte notarial de la escritura pública de compraventa del departamento.

Paso N° 04:

El dependiente del notario, y que está acreditado ante el registro, presenta la solicitud de inscripción en el Diario de la Oficina Registral correspondiente donde consta inscrito el departamento, pagando los derechos registrales.

Paso N° 05:

La documentación ingresada en la Oficina Registral correspondiente se llama “Titulo” y contiene el parte notarial de la escritura pública de compraventa del departamento y demás documentación complementaria.

OJO: En el momento del ingreso de la documentación denominada “Titulo se especificara la fecha, hora, minuto y segundo, y numeración de ingreso del “Titulo”. Dicha acción se denomina “Asiento de presentación”.

Paso N° 06:

El título de compraventa del departamento será revisado por el Registrador Publico, luego extenderá el asiento de inscripción en la partida registral del departamento a fin de que Miguel conste como propietario del bien. Dicha acción se denomina “Asiento de Inscripción”

¿Cuáles son los beneficios de registrar la compra de una casa o bien inmueble?

El registro de la compra del departamento en SUNARP tiene como beneficio la Seguridad Jurídica, es decir, que los terceros no se pueden apropiarse del inmueble y el crédito hipotecario.

¿Cuál es el plazo para el registro del bien inmueble?

• El registro de un inmueble si registro demora solo 48 horas.
• El registro de una compraventa demora  7 días hábiles.

9. ¿Cómo compro un vehículo o bien mueble?

Caso Práctico:

Ramiro está interesado en adquirir un vehículo de segunda mano, por lo que busca ofertas en los periódicos con la finalidad de conseguir su primer auto. Luego de muchas llamadas, contacta al vendedor de un Honda Civic 2014 y le invita a un encuentro para acordar la compra de dicho bien. ¿Qué tiene que hacer Ramiro para adquirir el vehículo?

Paso N° 01:

Ramiro al conocer el nombre del vendedor y la placa del vehículo, debe dirigirse a la SUNARP y verificar en el Registro de Propiedad Vehicular si realmente los datos otorgados por el vendedor coinciden con el registro.

Paso N° 02:

Ramiro y el vendedor deben celebrar un contrato de compraventa. Posterior a la celebración se entrega el vehículo a Ramiro.

Paso N° 03:

Ramiro y el vendedor de mutuo acuerdo deben elaborar una minuta para que posteriormente acudan al notario y expida el acta notarial de transferencia vehicular.

Paso N° 04:

El dependiente del notario, y que está acreditado ante el registro, presenta la solicitud de inscripción en el Diario de la Oficina Registral correspondiente donde consta inscrito el vehículo, pagando los derechos registrales.

Paso N° 05:

La documentación ingresada en la Oficina Registral correspondiente se llama “Titulo” y contiene el acta notarial de transferencia vehicular y demás documentación complementaria.

OJO: En el momento del ingreso de la documentación denominada “Titulo se especificara la fecha, hora, minuto y segundo, y numeración de ingreso del “Titulo”. Dicha acción se denomina “Asiento de presentación”

Paso N° 06:

El título de compraventa del departamento será revisado por el Registrador Publico, luego extenderá el asiento de inscripción en la partida registral del vehículo a fin de que Ramiro conste como propietario del bien. Dicha acción se denomina “Asiento de Inscripción”

Consejo:

Tenga en cuenta que con la Placa Única Nacional de Rodaje se puede verificar la información del propietario o las características del vehículo.

10. Conclusiones

• El contrato de compraventa es un contrato sin formalidad alguno, es decir, puede ser verbal, oral o por escritura pública.
• En los contratos de compraventa para que se perfeccionen es necesario el “Consentimiento de las partes”, es decir, prima la voluntad que el pago.
• La traslación de la propiedad es obligación del vendedor y debe remitir toda la documentación necesaria para que el comprador tenga todos los poderes de la propiedad.
• En la compra de bienes inmuebles es necesario que la compraventa este registrada en los Registros públicos, por ello es la obligación de las partes redactar el contenido en una escritura pública.

11. Preguntas de Miguel Torres

¿El contrato de compraventa es un contrato de plazo determinado o indeterminado?

Cómo se vino desarrollando en los párrafos anteriores el contrato de compraventa es un contrato a plazo determinado, ya que se debe fijar una fecha de entrega y pago del bien.

La única excepción a dicha regla es en caso de compraventa de bienes futuros, es decir, de bienes inexistentes en la actualidad pero que nacerán en un determinado momento, ahí el plazo también será determinado.

En conclusión, la compraventa no puede tener un plazo indeterminado.

¿Es válido un contrato de compraventa si no está legalizado?

Si es válido, como indico al inicio del artículo, los contrato de compraventa no necesitan de una formalidad para constituiré, es decir, pueden ser escritos, verbales o por escritura pública, además de no ser legalizados.

Respecto a la legalización, es opcional ya que trae muchos beneficios a la parte compradora como por ejemplo:

• Complementa la eficacia de un comprobante de pago, guías de remisión u otros, ya que resulta ser un indicio o medio probatorio contundente a futuro.
• La legalización del contrato otorga fecha cierta a la celebración
• Es útil para corroborar datos obtenidos en cruce de información con terceros.

¿Qué tributos se pagan al realizar una compra de vehículos o inmuebles?

En el caso de compra de bienes inmuebles:

• Impuesto a la renta: Grava la ganancia obtenida como resultado de la venta. Este impuesto en pagado por el vendedor.
• La alcabala: Se paga al momento de comprar el bien. Este impuesto lo paga el comprador.
• Impuesto predial: Grava el valor de los predios urbanos y sobre la base del autoevaluó. La obligación de pago recae en la  persona que haya sido propietaria el 1 de enero del año.
• Los arbitrios municipales: Son tasas que se pagan en la municipalidad donde se encuentra ubicada el bien inmueble, por los servicios públicos que prestan, como limpieza pública, parques, jardines, Serenazgo, etc. El obligado es el propietario y paga según tasas fijadas.

En el caso de compra de un vehículo:

• Impuesto Vehicular: Aplica a la propiedad de automóviles, camiones, buses, etc.; con 3 años o menos años de antigüedad a partir de su primera inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular. Se paga anualmente.

¿Quiénes están impedidos de firmar un contrato de compraventa?

Las normas civiles expresamente indican que no pueden firmar un contrato de compraventa los que no cuenten con capacidad legal, es decir, capacidad de ejercicio como los menores de edad, los toxicómanos u otros incapaces. En dicho caso, procede la representación legal.

12. Modelo de Minuta para Contrato de Compraventa por Escritura Pública

Modelo de Minuta – Contrato de Compraventa por Escritura Pública

Tributario 19 de abril de 2023

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