El Desalojo: Casuística Práctico

Luego de la publicación del artículo denominado: “El contrato de arrendamiento: La figura jurídica – económica de la sociedad peruana”, se debe analizar un tema bastante consultado por los ciudadanos que cuentan con lugares en arrendamiento, ya que en la mayoría de casos las personas que solicitan el alquiler de un departamento, local u otro bien inmueble o mueble, provocan ciertos conflictos con los dueños debido a que no quieren devolver o restituir el bien otorgado.

Por ello,  mediante el presente artículo analizaremos un modo de protección de la posesión y propiedad, que se denomina “Desalojo”; el objetivo del contenido a explicar es desarrollar desde un ámbito teórico y practico la figura legal indicada para que usted señor lector conozca sus derechos, las etapas del proceso de desalojo y hasta las clases de desalojo que existen en la legislación peruana. Todo ello con la finalidad, de que ante cualquier problema o conflicto pueda tomar las medidas necesarias del caso.

1. Concepto

Siempre a nuestro estilo, en Noticiero Legal, buscamos diversos conceptos para que usted señor lector logre entender desde un primer momento el tema legal a desarrollar, por ello desmenuzaré la terminología y luego plantear conceptos respecto a la presente temática.

Terminología:

La expresión “desalojar” es una palabra compuesta que se compone de la siguiente manera:

• El prefijo inseparable “des” que denota negación o privación.
• El término “alojar” que significa aposentar u hospedar.

En conclusión: Es privar o expulsar a una persona de su alojamiento por causas que estén debidamente justificadas.

Conceptos:

1. Desde un punto de vista normativo: “El desalojo es el derecho que tiene el propietario o arrendador de un bien para conseguir que el arrendatario u ocupante del mismo restituya su uso por haber concluido el contrato de arrendamiento o por causas legítimas que impidan su continuación”.
2. Desde un punto de vista histórico: “El propietario o arrendador procura la desocupación o el lanzamiento del demandado, su familia o los subarrendatarios, poseedores precarios, o cualquier otro ocupante del bien cuyo deber de restitución es exigible”.
3. Según el abogado argentino Palacio Lino indica que: “El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión”

En ese sentido, luego de conocer las diversas definiciones de los teóricos, es momento de elaborar un concepto práctico y sencillo sobre el Desalojo:

2. Base Normativa

• Constitución Política del Perú.
• Código Civil.
• Código Procesal Civil.
• Decreto Legislativo N° 1177, “Regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de ejecución”.
• Ley N° 30201, “Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos”.

3. Formas de Protección de la Propiedad y Posesión

Actualmente existen diversos medios de protección de la propiedad, por ejemplo:

• La propiedad se protege mediante la acción reivindicatoria.
• La posesión se protege mediante las acciones posesorias.
• La tenencia de un bien se protege mediante los interdictos.
• El uso de un bien se protege mediante el desalojo.

Este último, pese a ser en una escala el último lugar como medio de protección de la posesión, es en la aplicación del derecho el más usado por la sociedad peruana.

OJO: Cuándo se inicia un proceso judicial de desalojo, se inicia mediante la vía procedimental del CONOCIMIENTO, en el que el juez dicta una sentencia. En caso, que el demandado no cumpla voluntariamente la sentencia se procede a la ejecución forzada.

4. Objeto

Con el desalojo se busca la reintegración en el uso de un bien, a quien reclama su libre disposición, puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles.  En tal sentido, el proceso de desalojo tiene como finalidad se deje libre el uso del bien materia de litigio, sustrayéndolo, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a la acción de su poseedor o poseedores.

Objetivos del proceso de desalojo:

La protección del uso y goce de los bienes

La pretensión tiene por objeto asegurar la libre disposición de ciertos bienes, cuando son detentados sin título alguno, contra la voluntad de quienes tienen derecho a ella. Su objeto es dejar libre el uso de los bienes materia de litigio, sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a la acción de sus detentadores.

La restitución del bien

El pretensor exige también la devolución o restitución del predio, de manera que excede del ámbito del proceso toda controversia relativa a otras cuestiones como el derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes. El objeto de este proceso es lanzar al arrendatario o inquilino del inmueble para ésta quede a la libre disposición de su dueño.

5. Naturaleza y vía Procedimental

Desde una perspectiva procesal el proceso de desalojo se trata de una pretensión: principal, inmobiliaria, posesoria y personal.

El desalojo se tramita como proceso SUMARISIMO y en esta vía tienen lugar todas las controversias de intereses de urgente solución.

6. Diferencias con la Reivindicación

Aunque el desalojo y la reivindicación se pretensiones procesales que se asemejan, existen diferencias puntuales.

• Desalojo: Se pretende recuperar el uso y goce del bien. Es iniciado por el propietario, el arrendador, el administrador o todo aquél que se considere tener derecho a la restitución de un predio.
• Reivindicación: Se pretende recuperar la propiedad del bien. Solo el propietario puede iniciar el proceso de reivindicación.

7. Clases de Desalojo

Actualmente existen dos clases de desalojo, que son las siguientes:

Extrajudicial

Se presenta cuando habiéndose terminado el plazo contractual del arrendamiento, el arrendatario la desocupa o quien lo posee sin ser el propietario evacúa el inmueble sin necesidad de esperar alguna notificación, sino a simple requerimiento de su propietario o representante. Puede ocurrir también cuando el poseedor del bien a requerimiento NOTARIAL lo desocupa para que su propietario pueda hacer uso del inmueble.

Judicial

Equivalente a lanzamiento en virtud a una resolución judicial y a consecuencia de un proceso de desalojo u otra acción judicial que ordene la desocupación del inmueble a efecto de su posterior entrega o restitución al propietario o persona que lo represente legalmente.

Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Si el predio ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda, así el denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

OJO: El proceso de desalojo también se puede tramitar en un proceso penal, en caso de usurpación de un inmueble.

8. Bienes Materia de Desalojo

Previo a desarrollar la presente sección, es necesario tener en cuenta que cuando nos referimos a bienes materia de desalojo estamos diciendo tácitamente que son todos los bienes que están bajo la supervisión de un contrato de arrendamiento. Por ello, los bienes materia de arrendamiento son todos aquéllos cuyo uso y disfrute es posible por el hombre.

¿Qué requisitos deben reunir los bienes materia de desalojo?

• Tener existencia actual
• Estar determinado
• Hallarse en el comercio de los hombres.

Bienes que pueden se materia de desalojo:

• Bienes inmuebles o muebles: Casas, locales comerciales, vehículos, etc.
• Bienes presentes: Son los bienes que tiene existencia en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
• Bienes corporales o incorporales: Son los bienes que tienen existencia física o inmaterial. Por ejemplo una casa, servidumbres, etc.

Causas nominadas o innominadas:

1. Causas nominadas: El desalojo puede darse en casos específicos que describe el código civil, que son las siguientes:

• Falta de pago (Cuando no paga el alquiler)
• Cuando el inquilino da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresamente, o permite algún acto contrario al orden público como por ejemplo: reservorio de drogas.
• Por subarrendar o ceder el alquiler contra pacto expreso o sin consentimiento del propietario. (Cuando el inquilino cede el bien a una tercera persona)
• Cuando el inquilino pierde en juicio el derecho de ser inquilino del bien otorgado.
• Cuando por necesidad de conservación del bien, el inquilino tenga que devolverlo para repararlo.
• Por destrucción total o pérdida del bien alquilado.
• En caso de expropiación.
• Si dentro de los noventa días de la muerte del propietario, sus herederos que usan el bien comunican al inquilino que no continuarán con el contrato de alquiler.
• En caso de venta del bien puesto en alquiler.
• En caso de alquiler indeterminado cuando se da el aviso de desalojo correspondiente.
• Por conclusión del contrato de alquiler.

2. Causas innominadas: Aquellas que no están previstas en la ley

• Según el Código procesal civil establece de manera genérica que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto por el proceso sumarísimo.
• Según el Código procesal civil, establece que lo dispuesto en la respectiva normativa es aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.

9. Proceso Judicial de Desalojo

ASPECTOS PREVIOS AL PROCESO JUDICIAL

A. Órgano Jurisdiccional Competente

Por cuantía:

• Los Jueces de Paz Letrados: Procederá la demanda en el presente juzgado siempre y cuando la renta mensual no es mayor de 50 unidades de referencia procesal.
• Los Jueces Civiles: Procederá la demanda en el presente juzgado cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista cuantía.

Por territorio: Es competente el juez del domicilio del demandado o el juez del lugar donde se encuentre el bien, a elección del demandante.

Prórroga de competencia: Las partes pueden convenir por escrito, someterse a la competencia territorial de un juez distinto al que corresponde, salvo que la ley la declare improrrogable.

B. Vía procedimental

Se tramita bajo la vía procedimental SUMARÍSIMA.

C. Sujetos del proceso

Sujetos activos: Propietario, copropietario, Arrendador, Administrador o todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un inmueble.

Sujetos pasivos: Inquilino, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a que le es exigible la restitución.

Terceros: Ocupación del predio con conocimiento o sin conocimiento del demandante, Ocupación del predio por un tercero sin título posesorio, Ocupación del predio por un tercero bajo relación de dependencia y Ocupación del predio por un tercero en el momento del lanzamiento.

D. Causales para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos:

• Desalojo por vencimiento del contrato.

Este proceso tiene como base la existencia de un contrato a plazo determinado, el que a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe de encontrarse vencido.

OJO: Si el arrendatario que ocupa un bien inmueble con contrato vencido es requerido mediante carta notarial por parte del arrendatario para su restitución, se convierte en un poseedor precario, en consecuencia, la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados civiles, ya que estos juzgados se basan en que no hay contrato, por lo tanto, tampoco renta. Recuerda que los procesos en juzgados de paz letrado son más rápidos que los juzgados civiles.

CONSEJO N° 1: Si envías una invitación de conciliación al inquilino deudor, no se convierte en precario. Evita enviar cartas notariales a los inquilinos de esta causal.

CONSEJO N°2: Si enviaste carta notarial, entonces se debe demandar desalojo por ocupación precaria a efectos de no correrse el riego de que sea declarada improcedente la demanda.

Desalojo por falta de pago.

Es cuando el inquilino cae en morosidad y no paga por más de dos meses y quince días la renta.

Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro (Ley N° 30201).

Es un tipo de desalojo que depende de la consignación de la cláusula de “Allanamiento futuro” de manera expresa y que las firmas de los contratantes se encuentren legalizadas ante notario público. El solo hecho de cumplir tales requisitos, te faculta a recuperar el inmueble arrendado a través, de un proceso célere.

Trámite:

1. Notificación: El juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
2. Lanzamiento: Vencido el plazo establecido sin que se acredite, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles.
3. Juez competente: El juez del lugar donde se encuentra el bien materia de contrato.
4. Inscripción en el registro de deudores judiciales morosos.

OJO: Este tipo de proceso es asumido según la norma como un proceso especial y rápido, aunque en la práctica no sea así.

Verdadero trámite:

1. Procedimiento conciliatorio: Como quiera que el proceso se inicia con una demanda la misma debe cumplir con todos los requisitos de procedencia, entre las que se encuentra el acta de conciliación extrajudicial.
2. Juez competente: La norma solo establece una norma de competencia territorial, por lo que también debe aplicarse las normas de competencia por cuantía.
3. Oposición: El arrendatario tiene 6 días de plazo para oponerse a la restitución del inmueble acreditando: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha pagado el alquiler adeudado.
4. Audiencia única: El juez debe citar a las partes a una audiencia única.
5. Sentencia: La sentencia debe resolver la oposición del demandado y la pretensión de desalojo.
6. Cosa juzgada: Para que proceda el lanzamiento es necesario que la sentencia que declara fundada la demanda quede consentida o ejecutoriada.
7. Requerimiento: A solicitud del arrendador el juez requerirá al demandado la desocupación en el plazo de 15 días, bajo apercibimiento de lanzamiento.
8. Lanzamiento: Vencido el plazo concedido el lanzamiento se ejecutará el pedido del arrendador.

CONSEJO N° 3: Esta causal de desalojo no es la más rápida e eficiente, por lo que se aconseja que la mejor estrategia por parte de los propietarios es seguir las causales del código procesal civil.

Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo N° 1177

Este tipo de desalojo es especial debido a que la vía procedimental es por el proceso único de ejecución, el que no necesita conciliación previa para su inicio. Además, es necesario para iniciar esta clase de desalojo, la presentación de los Formularios Únicos de Arrendamiento que tienen merito ejecutivo siempre que estén suscritos por notario y estar registrados.

Establece la competencia de los jueces de paz letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, otorgando el plazo de cinco (5) días para contestar la demanda, admitiendo medios probatorios únicamente aquellos que no requiere actuación, admitiendo excepciones y defensas previa, debiendo el demandado acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de la rentas convenidas. Establece también que el juez deberá sentenciar en un plazo de tres (3) días hábiles bajo responsabilidad.

Señala que en caso declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial. Asimismo, cursará oficio a la Policía Nacional para que en un plazo de tres (3) días hábiles contado a partir de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, presente asistencia y garantía para la ejecución del desalojo, bajo apercibimiento de denunciarlos antes el Ministerio Publico.

Desalojo por ocupación precaria.

Esta causal se fundamentará en el caso que el título de posesión hubiese fenecido, puesto que con el requerimiento mediante carta notarial de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. El juzgado al que debe de estar dirigida la demanda es al Especializado en lo Civil.

Según lo que indica el Código civil, para que prospere la demanda por ocupación precaria es necesaria la existencia de tres supuestos:

1. Que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita.
2. Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante y el emplazado
3. Que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte emplazada.

ASPECTOS PROCESALES DEL PROCESO JUDICIAL

A. Demanda

La demanda de desalojo se presenta por escrito y contendrá los requisitos de forma dispuesto por el Código Procesal Civil.

Los requisitos procesales son:

• La designación del juez ante quien se interpone.
• El nombre, datos de identidad, dirección domiciliaria y domicilio procesal del demandante.
• El nombre y dirección domiciliaria del representante o apoderado del demandante, si no puede comparecer o no comparece por sí mismo.
• El nombre y dirección domiciliaria del demandado. (Si se ignora esta última, se expresará bajo juramento que se entenderá prestado con la presentación de la demanda.
• El petitorio, que comprende la determinación clara y concreta de lo que se pide.
• Fundamentos de hecho.
• Fundamentos de derecho.
• El monto del petitorio.
• La indicación de la vía procedimental.
• Los medios probatorios.
• La firma del demandante o de su representante o su apoderado y la del abogado.
• Se adjuntara en anexos: copia legible del DNI y, en su caso, del representante; el documento que contenga el poder para iniciar el proceso, cuando se actúe por apoderado; la prueba que acredite la representación legal del demandante, si se trata de persona jurídica o naturales que no puedan comparecer por si mismas; la prueba de calidad de heredero, cónyuge, curador de bienes, etc.; todos los medios probatorios destinados a sustentar el petitorio. Además se acompañara por separado pliego cerrado de posiciones, interrogatorios para cada uno de los testigos y pliego abierto especificando los puntos sobre los que versará el dictamen pericial, de ser el caso; y los documentos probatorios que tuviese en su poder el demandante. Si no se dispusiera de alguno de estos, se describirá su contenido, indicándose con precisión el lugar en que se encuentran y solicitándose las medidas pertinentes para su incorporación al proceso.

Los requisitos específicos son:

• Existencia de un contrato de arrendamiento o sin él.
• Existencia de una causa nominada o innominada. (Incumplimiento de obligaciones)
• Negativa del ocupante a desocupar el predio (Adjuntarse carta notarial y conciliaciones extrajudiciales)
• Intervención del órgano jurisdiccional (Adjuntar título de propiedad)

B. Calificación de la demanda y emplazamiento

Al recibir la demanda el juez la califica, para declararla inadmisible, improcedente o calificarla positivamente y admitirla a trámite.

Admitida a trámite la demanda, el juez dispone se tenga por ofrecidos los medios probatorios, corriéndose traslado al demandado por el termino de cinco (5) días a fin de que comparezca en el proceso. El plazo para contestar la demanda es de cinco (5) días.

C. Contestación

El demandado tiene cinco (5) días para contestar la demanda, con el escrito de contestación de demanda el emplazado puede formular tachas y oposiciones y deducir excepciones y defensas previas, acompañando los medios probatorios pertinentes. Estas se tramitan en la audiencia única, resolviéndose antes del saneamiento procesal.

OJO: En estos procesos no existe la contrademanda.

D. Audiencia Única

La audiencia única se realiza después de los diez (10) días de contestada la demanda o la resolución que da por absuelto el trámite en su rebeldía, solo se permiten medio probatorios de actuación inmediata.

Desarrollo de la audiencia:

• El juez toma juramento a los convocados.
• Resolverá las excepciones y defensas previas.
• Obligación del juez de propiciar la conciliación.
• Fijación de puntos controvertidos.
• Admisión de los medios de prueba.
• Sustentación y resoluciones de cuestiones probatorias propuestas en la audiencia.
• Actuación de los medios de prueba sobre las cuestiones de fondo.
• Informe oral de los abogados.
• Expedición de sentencia
• Apelación de sentencia.

E. Sentencia y ejecución

La sentencia de desalojo debe pronunciarse normalmente en la audiencia única, pero generalmente el juez se reserva ese derecho para pronunciarla después de un tiempo prudencial. Excepcionalmente, el juez puede reservar su decisión por un plazo que no excederá de diez (10) días, contándose desde la conclusión de la audiencia. Si la declara infundada, se entiende que los hechos expuestos en la demanda no estaban suficientemente acreditados. Pronunciada la sentencia de desalojo debe precederse ineludiblemente a la ejecución de la sentencia.

Ejecución:

Según el abogado argentino Palacio Lino indica que: “La sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial de justicia y el eventual auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por parte del inquilino y demás ocupantes”.

Nuestro ordenamiento procesal, en lo que se refiere a la ejecución del desalojo establece lo siguiente:

• Requerimiento: El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis (6) días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado.
• Lanzamiento: Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos lo que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
• Sentencia de condena futura: El desalojo puede demandarse antes del vencimiento de plazo para restituir el bien. Sin embargo, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis (6) días de vencido el plazo. Si el demandado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso.
• Desalojo accesorio: Se puede ejecutar el lanzamiento de un procedo de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente.

10. Medida cautelar: Lanzamiento antes de que se dicte la sentencia

En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega. PROCEDE LA MEDIDA CAUTELAR DE EJECUCIÓN ANTICIPADA DE LA FUTURA DECISIÓN FINAL, cuando el demandante acredite indubitable el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien.

11. Conclusiones

• El desalojo es un medio de protección de la propiedad y de la posesión, debido a que ante cualquier negación de la persona que se le otorgó un bien en alquiler, se debe de iniciar el proceso judicial de desalojo.
• Actualmente hay una variedad de causales de desalojo, pero la que es más eficiente y aplicada es la de Desalojo por posesión precaria.
• El desalojo aplica comúnmente a bienes inmuebles como casas, departamentos, centros comerciales, entre otros; aunque la norma también indica abarcar a bienes muebles.
• Cuando uno analiza el tema de desalojo, debe concluir en base a dos figuras legales: la posesión precaria y el contrato de arrendamiento, ambos son el centro de aplicación para un proceso de desalojo. Aunque, el contrato de arrendamiento no es un requisito obligatorio.

12. Bibliografía

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• PERALTA ANDIA, Javier; “Lecciones de Derecho Procesal Civil”, Tacna – 2010.
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