Con esta anotación, textos adquirirán calidad de título ejecutivo
La ventaja es que facilitará el proceso único de ejecución
La necesidad de elevar a escritura pública los contratos de arrendamiento y lograr así que el inmueble alquilado sea desocupado más rápidamente en caso de que los arrendatarios quieran quedarse por un tiempo más allá del pactado, recomendó el abogado Renato Aguirre.
“En la actualidad, el proceso de desalojo por vencimiento de contrato se ha convertido en uno de los procesos sumarísimos más largos que existe. De acuerdo con el Código Procesal Civil, la duración máxima de este tipo de juicios no debería superar los cuatro meses; sin embargo, vemos que en la actualidad que un proceso de esta naturaleza no dura menos de 12 meses, pudiendo prolongarse incluso hasta por dos años”, refirió el especialista, quien es miembro del Estudio Muñíz sede Cusco.
Agregó que uno de los grandes factores por los cuales se produce esta duración está referido a la amplia posibilidad de defensa que tiene la parte demandada, llegando incluso a frustrar un proceso de esta naturaleza de presentarse cualquier tipo de documento que sustente la posesión del demandado.
Alternativas más eficaces
Dicho escenario sostuvo conlleva a buscar alternativas más eficaces. “Así, la puerta del proceso único de ejecución se abre como una solución ideal. El pilar sobre el cual se construye la teoría del proceso único de ejecución radica en el denominado título ejecutivo, aquel documento que contiene una obligación que puede ser líquida o liquidable y, además, exigible, entre otras características”.
De acuerdo con el Código Procesal Civil, se tiene que es título ejecutivo el testimonio de escritura pública, comentó el especialista.
“Por lo tanto, si nosotros al elaborar un contrato de arrendamiento, dotamos a este de la formalidad de una escritura pública e incorporamos una cláusula en la cual se establezca como obligación a cargo del arrendatario la devolución del inmueble en una fecha determinada, estamos creando una obligación expresa, cierta y que puede ser exigible una vez verificado el plazo para su cumplimiento, lo cual determina que podamos hablar de un título ejecutivo”, aseveró Aguirre.
“En la actualidad, el proceso de desalojo por vencimiento de contrato se ha convertido en uno de los procesos sumarísimos más largos que existe, (…) pudiendo prolongarse hasta dos años. “
Vía procedimental
La ventaja de crear un título ejecutivo es que la vía procedimental en que ha de discutirse la obligación, es la del proceso único de ejecución, el cual tiene una duración aproximada de ocho meses, lo cual evidencia una gran ventaja comparativa en relación con el proceso de desalojo tramitado en vía sumarísima, manifestó el especialista del Estudio Muñiz.
En el mismo sentido, la defensa en un proceso de esta naturaleza está restringida a la inexigibilidad o iliquidez de la obligación, la nulidad formal o falsedad del título y la extinción de la obligación, lo cual ha de limitar el ámbito del conflicto y las posibilidades de defensa del demandado, convirtiendo este proceso en una herramienta mucho más eficaz para recuperar la posesión del bien.
Diario El Peruano (28/03/2013)
Me parece que la idea del Dr. Renato Aguirre, no es mala pues debería de crearse una rama o área dentro de la SUNARP, para este tipo de actividad e incluso enlazarla con la SUNAT, para evitar evasion de impuestos pues en la actualidad muchos propietarios hacen de las suyas alquilan sus propiedades con contratos leoninos y enormes garantías que hacen que los inquilinos serios tengan que dejar toda la garantía hasta por un rasguño, este contrato funcionaría como los contratos laborales el PROPIETARIO paga un derecho de Inscripción y lo hace llegar vía Directa o Web a la entidad que se encargue de registrar estos contratos cuando finalice el contrato el inquilino tendra que abandonar la propiedad caso contrario será desalojado mediante una resolución inmediata por la via legal y la fuerza. No habiendo JUICIOS pues el contrato registrado es el que determina la finalización.
VENTAJAS
La recaudadora de Impuesto (SUNAT), sabría quienes ganan rentas de Primera y la reecaudacion por cada depto o propiedad aumentaría.2) el Propietario se acostumbrará apagar sus impuestos en forma mensual.3) Se eviatrían Juicios por desalojo pues el PROPIETARIo va atener sustento legal para defender y recuperar su propiedad.4) Enj caso de muerte y no pago de impuestos por el propietario sin no hay herederos esta propiedad puede pasar a poder del Estado (BENEFICENCIA) y no que inescrupulosos inquilinos se agarren la propiedad.5No habría abusos en los cobros de alquiler.
Victor Aza Arenas.