Los proyectos inmobiliarios y las transacciones comerciales de inmuebles podrán realizarse con mayor seguridad jurídica en atención a la reciente sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, que fija seis nuevos supuestos de posesión precaria y establece criterios para que los jueces –ante controversias sobre derechos a la propiedad y posesión– no opten por la improcedencia, sino que resuelvan el tema de fondo.
Se trata del fallo en mayoría correspondiente a la Casación N° 2195-2011-Ucayali, que constituye doctrina jurisprudencial vinculante para todos los jueces de la República.
En opinión del jurista Nelson Ramírez Jiménez, esta jurisprudencia otorga seguridad jurídica al actual boom inmobiliario porque en la propia sentencia se evalúa estadísticas sobre la enorme incidencia de los procesos relacionados con los derechos de posesión y propiedad en la carga procesal.
Propiedades
“Es una forma de proteger la propiedad para evitar que quienes carecen de título sigan poseyendo, y no solo la propiedad sino cualquier otro derecho de aquel que quiere poseer sin entregar título”, explicó el experto.
A juicio de Ramírez Jiménez, con dicha jurisprudencia se imponen criterios para que los jueces no vuelvan a pronunciarse en términos de improcedencias y declaren fundadas o infundadas las demandas en los fallos, abriéndose la gama de interpretación de lo que significa un título fenecido.
“Estoy de acuerdo con la sentencia en mayoría porque es una posición amplia que permite diversas posibilidades al interior de un proceso de precariedad en el que se discuta, por ejemplo, con fundamentos sólidos la prescripción adquisitiva, entre varias variables”, subrayó.
Así, para una correcta configuración del poseedor precario y los supuestos en que proceda el desalojo por esa causal se deberá realizar una interpretación sistemática, teleológica e histórica de las normas contenidas en el artículo 911 del Código Civil y los artículos 585, 586 y 587 del Código Procesal Civil.
Añade que la posesión precaria tendrá lugar en dos supuestos: el precario sin título y el precario con título fenecido, precisándose los casos que configurarían dichas ocupaciones. Refiere que la enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito debidamente, convierte en precario al arrendatario respecto del nuevo dueño, salvo que se hubiere comprometido a respetarlo.
Proceso de desalojo
La Corte Suprema fijó como precedente vinculante que no procede alegarse ni discutirse en el proceso de desalojo por ocupación precaria el mejor derecho de propiedad, la resolución de un contrato, la accesión industrial, la prescripción adquisitiva de dominio, el despojo violento u otros, toda vez que el proceso de desalojo es uno de carácter sumarísimo, donde se requiere la tutela urgente y tiene limitaciones en la actividad y debate probatorio. Por lo tanto, agrega que tales hipótesis deben hacerse valer en la vía procesal que corresponda, aún más si en el caso del despojo violento, nuestro sistema jurídico prevé tutela a través del interdicto de recobrar.
Diario El Peruano (15/08/2013)
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