Normas del Código Civil sobreprotegen a los inquilinos

La necesidad de apostar por una nueva legislación sobre arrendamiento, así como promover la práctica del arbitraje popular para aquellos arriendos de menor cuantía, propone el experto y miembro del Estudio Muñíz, Carlos Soto, para evitar los abusos que cometen muchos inquilinos en el país.

En los últimos meses es casi común escuchar sobre malos inquilinos que no solo incumplen el pago de arriendos, sino que también hasta exigen dinero para dejar los inmuebles. ¿Por qué los propietarios resultan tan vulnerables ante estas arbitrariedades?

El problema parte de las normas del Código Civil (CC) que en materia contractual fueron pensadas para una relación entre una parte débil y otra más fuerte. Por ejemplo, en una compraventa se cree que el comprador es la parte débil y el vendedor el poderoso. Igual en el arrendamiento con el inquilino y el arrendador, lo cual me parece una presunción equivocada. Entonces, ¿qué ocurrió? Pues que a partir de dicha presunción todo el CC protege a la supuesta parte débil del contrato, en este caso, el inquilino.

Por tanto, ¿surge el problema del arrendamiento y la sobreprotección al inquilino?

En efecto, estas normas parten de la premisa de que hay alguien que tiene preferencia respecto al otro. Esto ha llevado a que tengamos un mundo al revés, porque muchas veces quien abusa de la posición privilegiada que le otorga el legislador es el inquilino. Situación que sin duda dificulta el arrendamiento, afectando la rentabilidad del mercado inmobiliario y del arrendamiento, en particular. Al extremo que ahora se dice que los bancos ya no desean financiar edificaciones destinadas al arrendamiento.

¿Cuáles son los principales problemas que surgen de estos hechos?

Primero, los inquilinos ya ni siquiera pagan atrasada la renta, sino que simplemente no lo hacen; luego, muchos bienes son subarrendados total o parcialmente sin autorización del propietario; y, tercero, la no devolución del bien al término del contrato. Es una locura, el inquilino sabe que la ley lo protege y que al propietario le será casi imposible desalojarlo en el corto tiempo, y muchas veces siguen viviendo por años. Diría que el inquilino se ha convertido en el tirano de la relación, hasta el punto que el propietario debe pagarle para que se vaya.

¿Conviene reformar el Código Civil o avanzar hacia una ley específica de arrendamiento?

De reformarse el CC, lo conveniente sería cambiar todo el sistema contractual. Para mejorar la regulación en arrendamiento se debe partir de la premisa de que los dos contratantes se encuentran en igualdad de condiciones y descartar la existencia de un débil jurídico. Lo importante es empezar a sincerar las cosas. Otro tema es hacer más expeditiva la devolución del bien al finalizar el contrato. No podemos permitir que por los artículos 1699 y 1700 del CC, estos contratos duren de manera indeterminada. Bien sabemos que para desalojar a alguien, este debe ser un poseedor precario y carecer de título. En realidad, si tuviera que optar por una solución me inclinaría por una nueva Ley del arrendamiento moderna y sólida. También debería avanzarse hacia el arbitraje en conflictos derivados de arrendamientos.

¿Incorporar la obligatoriedad del arbitraje en los arrendamientos?     

Por qué no. En un arbitraje en seis meses se obtiene un laudo arbitral. En este aspecto ayudaría mucho el Ministerio de Justicia con su programa Arbitra Perú. Otro aspecto es hacer expeditivo el desalojo, porque no podemos convertir esto en una selva y resolver el desalojo por la fuerza y al margen de la ley.

¿De ahí la importancia de incorporar las cláusulas de arbitraje en estos contratos?

Claro, tal como sucede en las contrataciones con el Estado, en que las controversias se resuelven mediante arbitraje. La otra propuesta es dictar una ley especial del inquilinato, siguiendo la experiencia de la Ley de garantías mobiliarias, que ante lo complicado de reformar el CC se optó por una norma especial, facilitándose el remate. Incluso diría que es momento de revitalizar la figura del contrato de arrendamiento, pues tal como aparece en el CC solo estuvo pensada para arriendos en predios urbanos o rurales, pero no para grandes negocios del retail, que ahora son muy frecuentes. Por ejemplo, en los centros comerciales para superar las limitaciones que significaba la regulación del CC sobre alquileres máximo por 10 años, se optó por el contrato de superficie que permite acordarlo hasta por 99 años.

Soluciones ingeniosas

Los abusos en los alquileres han obligado a propietarios y abogados adoptar prácticas ingeniosas para facilitar el desalojo como medio de protección ¿no es cierto?

Sí. Por ejemplo, tuve una experiencia personal con el arrendamiento de un cliente cuyo contrato fue acordado junto a la aceptación de letras de cambio. Para resolver el contrato, primero, debía acudirse a un proceso de conocimiento, luego ejecutar las letras de cambio en un proceso ejecutivo y finalmente en proceso abreviado obtener el desalojo, porque no puede resolverse en un solo juicio. Igual nos informan que otros al suscribir un contrato de arrendamiento ahora suelen acudir a un Centro de Conciliación para acordar un acta de conciliación de desalojo.

¿Qué responsabilidad deberían asumir los corredores inmobiliarios?

Alguna. Podrían intervenir como garante del contrato, pues ellos han conseguido al inquilino.

Recomendaciones

Contar con referencias del inquilino. Tener acceso al registro de arrendadores morosos y centrales de riesgo ayuda mucho.

Redactar un buen contrato. Los colegios de abogados y el Ministerio de Justicia podrían apoyar con modelos de contratos de arrendamiento, en especial para montos pequeños.

Las garantías son necesarias e indispensables. Pero debería mejorar el sistema. Lo importante será acopiar todo tipo de garantías como cheques, que se puedan ejecutar en cualquier momento.

Que los propietarios comiencen a pagar impuestos por su renta de alquileres.

Diario El Peruano (26/03/2014)