El contrato de arrendamiento en tiempos de COVID -19 ¿Obligación o suspensión del pago de renta?

El día de hoy regreso con un tema bastante consultado y controvertido que nace a partir de la emergencia nacional que dispuso el gobierno central a causa de la pandemia del COVID 19.

Dicha situación ha perjudicado, variado y alterado situaciones jurídicas que en un mundo real no se verían modificadas.

1. Introducción

En el aspecto legal una de las situaciones más perjudicadas para las personas naturales como jurídicas es la institución del “Arrendamiento”, ya que en el caso de alquiler de viviendas, al no poder pagar los montos pactados se está procediendo a desalojar pese a la inmovilización social y el estado de emergencia nacional.

Por otra parte, las personas jurídicas que cuentan con oficinas alquiladas, su arrendador está procediendo al cobro pese a que el bien no está en uso del arrendatario.

En ese sentido, el presente artículo tiene el objetivo de desmenuzar todos los contenidos y dar una propuesta de solución respecto a las problemáticas que surgen en el contexto de las personas naturales y jurídicas respecto al contrato de arrendamiento.

Además, de colocarse desde una perspectiva del arrendador y del arrendatario.

Cabe resaltar que en el año 2019, mi persona realizó un artículo denominado:

• El Contrato de Arrendamiento [Incluye Modelo de Contrato]

En el que puede verificar los contenidos generales de la mencionada institución jurídica.

2. Contrato de arrendamiento destinado a vivienda

2.1 ¿Qué es el contrato de arrendamiento destinado a vivienda?

Se podría decir que en la práctica jurídica los contratos de arrendamientos abarcan determinados espacios donde surgen sus efectos, uno de ellos es el contrato de arrendamiento destinado a vivienda, conocido en el derecho como uso-habitación.

Por ejemplo, puede ser una casa o un departamento donde las personas están permanentemente en convivencia, es decir, en constante uso y disfrute del bien arrendado.

Cabe mencionar nuevamente que el contrato de arrendamiento es único según lo dispuesto en el artículo 1666 del Código Civil.

2.2 Situación actual

En el caso de los contratos de arrendamientos de vivienda, actualmente están surgiendo problemas respecto al no pago de la renta por motivos de que los arrendatarios no cuentan con ingresos suficientes a causa de la inmovilización social; de la misma forma, los arrendadores también se ven afectados ya que en la mayoría de casos los alquileres son los únicos medios de sustento que cuentan.

En ese sentido, se generará conflictos entre ambas partes, generando desalojos sin resolución judicial, discriminación, maltrato y la mala fe de una de las partes.

Por ello, propondré soluciones desde un enfoque jurídico, pero resaltando como primordial un acuerdo entre las partes, ya que un proceso judicial o arbitral recién podrá accederse posterior levantamiento del Estado de Emergencia, perjudicando tanto al arrendador como arrendatario.

OJO: En tiempos de Emergencia Nacional no hay funcionamiento de notarías, juzgados y comisarías. En ese sentido, es necesario un acuerdo entre las partes.

2.3 Propuestas de solución

Es necesario mencionar que las siguientes propuestas de solución solo buscan ampliar el panorama de los lectores y no debe ser asumido como soluciones necesarias, ya que dependerá de cada caso en concreto y el nivel de controversia que exista.

2.3.1 Renegociación o decisiones respecto al contrato de arrendamiento – Sin Litigio

La renegociación del contrato consiste en llegar a un consenso entre arrendador y arrendatario de manera pacífica y sin conflicto de intereses.

Posterior acuerdo se tiene que proceder a modificar el contrato respectivo en sus cláusulas o una adenda si es necesaria. Esto aplica tanto para el contrato escrito como verbal.

Desde mi perspectiva como la de otros juristas, es mejor adquirir esta opción con la finalidad de evitar un proceso judicial engorroso, a causa de los vacíos normativos que existen en nuestra legislación civil.

La renegociación puede ser realizada por ambas partes o por medios extrajudiciales como mediación o conciliación extrajudicial.

En ese sentido, la renegociación puede concluir con lo siguiente:

A. Prorrateo de la renta

El prorrateo de la deuda consistente en la suspensión de pago por un plazo determinado que se cobrará en los meses siguientes sin diferencia alguna. Es necesario el consentimiento del arrendador, una modificación en el contrato escrito o una adenda.

Ejemplo: Pedro paga mensualmente a María por el alquiler de un departamento el monto de S/ 1,000.00 (Mil y 00/100 soles), pero a causa de la pandemia y la inmovilización social obligatoria, solicita a la arrendadora un prorrateo de la renta.

María acepta prorratear el mes de abril indicando que la siguiente mensualidad será de S/ 1,200.00 (Mil doscientos y 00/100 soles), teniendo el mismo monto por cinco meses, hasta cancelar el mes adeudado.

B. Reducción de Renta

La reducción de renta procederá con el consentimiento del arrendador por los meses que ser vieran afectados por la inmovilización social. Se modificará el contrato escrito o se realizará una adenda.

Ejemplo: Pedro paga mensualmente a María por el alquiler de un departamento el monto de S/.1,000.00 (Mil y 00/100 soles), pero a causa de la pandemia y la inmovilización social obligatoria, solicita a la arrendadora la reducción de la renta a causa de que no cuenta con los ingresos suficientes, por el monto de S/ 700.00 (Setecientos y 00/100 soles).

María acepta la propuesta tomando en cuenta que la situación actual lo aleja de esa manera.

C. Utilizar el monto de garantía para cubrir la renta

Todo contrato escrito y formalizado en registros públicos cuenta con una garantía solicitada por el arrendador en caso de emergencia o no pago de parte del arrendatario.

Por ello, si el arrendatario no tiene la posibilidad de cubrir la renta mensual, el arrendador en su derecho podrá adquirir la garantía como medio de cobro. Posteriormente, el arrendatario tendrá que reponer el monto consignado en el contrato.

Ejemplo: Pedro y María realizaron un contrato de arrendamiento. En dicho documento se cuenta con una cláusula que indica lo siguiente: “La garantía del fiel cumplimiento de todas y cada una de las siguientes obligaciones contenidas en el presente Contrato, asciende a la suma de U$D 1,000.00 (Mil con 00/100 Dólares Americanos), más IGV, el mismo  que deberá ser cancelado mediante el abono en la cuenta señalada o a través de cheque de gerencia, a la fecha de suscripción del presente contrato. LA ARRENDADORA devolverá la garantía una vez culminado el contrato, desocupado el inmueble y recibido los documentos del presente contrato, en la misma moneda en que se recibe, siempre y cuando LA ARRENDATARIA haya cumplido con todas sus obligaciones, pudiendo descontar de dicho monto la suma que cubra los daños ocasionados al bien inmueble y que no corresponda al daño generado por el uso normal del mismo. Asimismo, descontará el importe de los recibos o servicios no cancelados”.

En ese sentido, María puede cobrar dicho monto como medio de cobro.

D. Principio de buena fe contractual

Al constituirse un contrato como es el de arrendamiento, se podría decir que dicho acuerdo tiene dos aristas conformadas por el formalismo y un contenido moral.

Es decir, desde la negociación, la celebración y la ejecución están sujetas a las reglas de la buena fe y común intención de las partes.

Por lo que, respecto a la buena fe y común intención no solamente tiene que existir en el momento de la celebración o con posterioridad a ella, sino en la etapa de su negociación o tratativa.

En ese sentido, el mencionado argumento se sustenta en el artículo 1362 del Código Civil respecto a la buena fe que indica lo siguiente:

Lo contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.

Esta norma se relaciona con la solidaridad en la fase de ejecución del contrato entre el arrendador y el arrendatario, que asumen de manera conjunta las pérdida derivadas de un problema económico, social o de salubridad, como es en este caso la Emergencia Nacional.

Por ello, al citarse el mencionado principio se debería tener como objetivo mantener el contrato de arrendamiento y evitar controversias judiciales, logrando que los arrendadores otorguen un plazo de gracia a los arrendatarios para cumplir con pagar la renta o también alguna reducción.

E. Resolución del contrato

La resolución de contrato es una forma de extinción de la obligación de un acuerdo válido entre las partes que puede ser realizada por los siguientes factores:

Por autoridad del acreedor

Según el artículo 1365 del Código Civil sobre el contrato de plazo indeterminado indica lo siguiente:

En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.

Además, el artículo 1428 del Código Civil sobre la resolución del contrato por incumplimiento indicado lo siguiente:

En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios. (…).

Asimismo, el artículo 1429 del Código Civil sobre la resolución de pleno derecho indica lo siguiente:

En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la presentación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

Por imposibilidad sin culpa de los contratantes

Según el artículo 1431 del Código Civil sobre la imposibilidad de la prestación indica lo siguiente:

En los contratos con prestaciones recíprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. En este caso, el deudor liberado pierde el derecho a la contraprestación y debe restituir lo que ha recibido. Empero, las partes pueden convenir en que el riesgo esté a cargo del acreedor.

Por el ejercicio de una cláusula resolutoria

Según el artículo 1430 del Código Civil sobre la cláusula resolutoria expresa indica lo siguiente:

Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

La resolución de contrato desarrollada se sustenta en los métodos extrajudiciales, es decir sin proceso judicial.

F. Mutuo Disenso

El mutuo disenso es una forma de extinción de la obligación que procede cuando ambas parte deciden dejarlo sin efecto.

Dicha modalidad se encuentra regulado en el artículo 1313 del Código Civil que indica lo siguiente:

Por el mutuo disenso las partes que han celebrado acuerdan dejarlo sin efecto.

2.3.2 Conflicto de intereses en relación al contrato de arrendamiento – Con Litigio

Esta sección tiene que ser vista como la última instancia en caso la renegociación o decisiones respecto al contrato de arrendamiento fracasan, ya que cuando ambas partes entran en una disconformidad se origina un conflicto de intereses que puede ocasionar un proceso judicial o arbitraje.

En dicha situación se plantea las siguientes propuestas de solución:

A. Por excesiva onerosidad de la prestación

Es una fórmula legal que se encuentra ubicada entre los artículos 1440 al 1446 del Código Civil, que tiene como finalidad la revisión (reducción o aumento de la contraprestación) o resolución del contrato de forma judicial o arbitral dependiendo del caso.

En ese sentido, el artículo 1440 del Código Civil define a la excesiva onerosidad de la prestación de la siguiente manera:

En los contratos conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida, si la prestación llega a ser excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada puede solicitar al juez que la reduzca o que aumente la contraprestación, a fin de que cese la excesiva onerosidad. Si ello no fuera posible por la naturaleza de la prestación, por las circunstancias o si lo solicitara el demandado, el juez decidirá la resolución del contrato. La resolución no se extiende a las prestaciones ejecutadas.

En relación al artículo citado para poder aplicarlo a un caso concreto se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:

Tienes que ser un contrato conmutativo de ejecución continuada, periódica, diferida, inmediata, aleatorio o con prestación de una sola de las partes.

En este caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento (contrato de prestaciones periódicas, continuado y conmutativo), por lo que se cumpliría correctamente la presente disposición.

Acontecimientos extraordinarios e imprevisibles

Aquí se tendría que evaluar si el covid-19 es un acontecimiento extraordinario o imprevisible, con la finalidad de cumplir el presente requisito. Los juristas en un sector indican que si se puede alegar correctamente el presente requisito.

Excesiva onerosidad de la prestación

En cumplimiento de este requisito se tiene que demostrar la agravación de la posición contractual de una de las partes, es decir, que exista una desproporción extrema e incompatible con la obligación asumida.

Solicitud de la parte perjudicada

El solicitante de la presente figura legal tiene que ser el perjudicado por la excesiva onerosidad, además de ser un contratante de buena fe, que haya empleado todos los medios a su alcance para evitar dicha situación

Posterior cumplimiento de los requisitos, en el caso del arrendatario podrá solicitar la reducción de la renta o por parte del arrendador requerir el aumento de la renta, ambos casos aplica en la finalidad de revisión del contrato por el juez o árbitro según corresponde.

De forma excepcional se podrá solicitar la resolución del contrato según el caso concreto.

Cabe resaltar que la presente propuesta tendrá que ser vista desde la perspectiva de cada caso concreto y según se desarrolle el proceso judicial o arbitral.

Una de las dificultades que se presenta en estos casos de excesiva onerosidad de la prestación es que el arrendador podría plantear en un supuesto la resolución del contrato de arrendamiento, ya que tiene la facultad de negarse a la reducción y dejar sin efecto el acuerdo.

Por lo que, el arrendatario procederá a restituir el bien poseído en cumplimiento a su obligación.

B. Lesión contractual

Otra propuesta legal que autoriza la legislación son los artículos 1447 al 1456 del Código Civil que regula la lesión contractual. Esta figura jurídica se sustenta en el perjuicio económico que sufre una de las partes por la falta de equivalencia, existente al momento de celebrarse el contrato y aceptada por encontrarse en estado de necesidad.

En ese sentido, el artículo 1447 del Código Civil define a la lesión contractual genérica de la siguiente manera:

La acción rescisorio por lesión solo puede ejecutarse cuando la desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal desproporción resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro (…).

Asimismo, el artículo 1448 del Código Civil define a la lesión contractual específica de la siguiente manera:

En el caso del artículo 1447, si la desproporción fuera igual o superior a las do terceras partes, se presume al aprovechamiento por el lesionante de la necesidad apremiante del lesionado.

En relación a los artículos citados, para poder aplicarlos a un caso concreto se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:

Existencia de un contrato oneroso

En este caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que es de naturaleza bilateral, conmutativa y con prestaciones recíprocas.

Desproporción de prestaciones al momento de su celebración

En este caso se tiene que probar a cargo de la víctima la falta de equivalencia entre la prestación y la contraprestación.

Dicha desproporción tiene que ser desde el momento de celebración del contrato y no durante dicho acuerdo.

Además, de la desproporción de las prestaciones debe resultar un perjuicio económico para el lesionado. Aplica en la lesión genérica y específica.

Aprovechamiento del estado de necesidad del otro contratante

Se requiere probar el aprovechamiento de la necesidad apremiante de uno de los contratantes.

Petición de parte del lesionado

Se requiere que la petición sea elaborado por el lesionado, en un plazo de dos año de la celebración del contrato, caso contrario su derecho caducará y no podrá solicitarlo.

Posterior cumplimiento de los requisitos, en el caso del arrendatario está facultado a solicitar la recisión del contrato y quedar liberado de pagar la renta desproporcional en comparación al bien recibido.

La correspondiente acción se puede presentar ante un juez o árbitro según corresponda.

Cabe resaltar que la presente propuesta tendrá que ser vista desde la perspectiva de cada caso concreto y según se desarrolle el proceso judicial o arbitral.

Lo negativo de la presente acción es que el arrendatario se quedará sin la posesión del bien, teniendo que restituirlo al arrendador.

C. Resolución de contrato

La resolución de contrato también puede ser vía judicial por las siguientes causas:

Por causas sobrevinientes a su celebración

Según el artículo 1371 del Código Civil respecto a la resolución contractual indica lo siguiente:

La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.

Por incumplimiento voluntario

Según el artículo 1428 del Código Civil respecto a la resolución del contrato por incumplimiento indica lo siguiente: “

En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato, y en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios (…)

Además el artículo 1429 del Código Civil respecto a la resolución de pleno derecho indica lo siguiente:

En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato quede resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

D. Inejecución de obligaciones

La inejecución de las obligaciones es otra propuesta legal que se encuentra ubicada entre los artículos 1314 al 1332 (disposiciones generales) del Código Civil, que consta en el incumplimiento, total o parcial, de la obligación contraída, que puede resultar de un hecho voluntario u involuntario.

Se solicita vía judicial o arbitral según corresponda.

Según el autor peruano Eugenio María Ramírez Cruz gráfica de la siguiente manera estos incumplimientos: (Ramírez, 2013).

Incumplimiento involuntario

Según el artículo 1314 del Código Civil respecto a la inimputabilidad por diligencia ordinaria indica lo siguiente:

Quien actúa con la diligencia ordinaria requerida, no es imputable por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

En este caso se puede alegar la ausencia de culpa, siempre y cuando actúes con la diligencia ordinaria para no ser responsable.

Por ello, ante la mencionada ausencia el deudor no está obligado a probar el hecho positivo de caso fortuito o fuerza mayor.

Solamente está obligado a probar que prestó la diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y que correspondía a las circunstancias del tiempo y del lugar, sin necesidad de demostrar el acontecimiento que ocasionó la inejecución de la obligación.

Asimismo, en el artículo 1315 del Código Civil respecto al caso fortuito o fuerza mayor indica lo siguiente:

Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

Respecto al presente artículo se puede resaltar diversos términos, los más resaltantes son el caso fortuito y la fuerza mayor, ambos tienen definiciones distintas en el ámbito doctrinal y son independientes de la voluntad del deudor, ya que existe una ausencia de culpa.

• El caso fortuito se relaciona a los accidentes naturales como terremotos, maremotos, invasión, guerra civil, entre otras.
• La fuerza mayor comprende tanto los actos de terceros como los actos atribuibles a la autoridad o gobierno. Por ejemplo: Estado de guerra, naufragio, expropiación, confiscación, entre otros. En este caso se tendría que evaluar si el Estado de Emergencia aplica como fuerza mayor que impide temporalmente al arrendatario de cumplir con el pago de la renta, ello lo exoneraría de pagar penalidad o intereses por el retraso

También el mencionado artículo menciona los términos extraordinario, imprevisible e irresistible, que son requisitos de obligatorio cumplimiento para alegar la presente figura legal.

• Extraordinario es todo aquel que sale de lo común, que no es usual.
• Previsión debe considerarse al tiempo de contraerse la obligación.
• Resistibilidad se presenta al momento de cumplirla.

Otra norma que se basa en el incumplimiento involuntario de la obligación es el artículo 1316 del Código Civil respecto a la extinción de obligación por causa no imputable al deudor que indica lo siguiente:

La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no imputable al deudor. Si dicha causa es temporal, el deudor no es responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil. También se extingue la obligación que sólo es susceptible de ejecutarse parcialmente, si ella no fuese útil para el acreedor o si éste no tuviese justificado interés en su ejecución parcial. En caso contrario, el deudor queda obligado a ejecutarla con reducción de la contraprestación, si la hubiere.

El mencionado artículo indica que la imposibilidad temporal, por causa no imputable al obligado, no causa responsabilidad por el retardo en el cumplimiento de la obligación.

La obligación, por los demás, se extingue también, sin responsabilidad del obligado, cuando el retardo es de tal naturaleza que el deudor no puede ser ya considerado obligado a cumplirla, el acreedor pierde interés en ella o ésta se vuelve inútil.

En el caso de la obligación que sólo es susceptible de ejecutarse parcialmente se extingue, si ella no es útil para el acreedor o si éste no tiene justificado interés en su ejecución parcial.

En caso contrario, el deudor queda obligado a ejecutarla, con reducción de la contraprestación, si la hubiere.

Finalmente, en el artículo 1317 del Código Civil respecto a daños y perjuicios por ejecución no imputable indica lo siguiente: “

El deudor no responde de los daños y perjuicios resultantes de la inejecución de la obligación, o de su cumplimiento parcial, tardía o defectuoso, por causas no imputables, salvo lo contrario esté previsto expresamente por la ley o por el título de la obligación.

En conclusión, el incumplimiento involuntario de la obligación, por causa no imputable, beneficia al obligado (arrendatario), ya que puede ser usado como medio de defensa ante el no pago.

Incumplimiento voluntario

El incumplimiento voluntario de la obligación se genera en base al dolo y la culpa (inexcusable y leve), ambas situaciones general una responsabilidad que acarrea en una indemnización de daños y perjuicios.

En este caso se tendría que ver desde la perspectiva del arrendador a la hora de exigir la obligación al arrendatario.

Lo negativo de usar la presente figura legal es que facultaría al arrendador a suspender el cumplimiento de su respectiva obligación, que consiste en mantener al inquilino en el uso del bien, es decir el arrendador podrá exigir la restitución del bien hasta que dure el Estado de Emergencia.

2.3.3 Proyecto de ley como futura solución

Actualmente, en el campo jurídico se viene desarrollando un debate constitucional sobre una norma presentada por el congresista de la bancada de Acción Popular, Paul García Oviedo, con el Proyecto de Ley 5004/2020-CR denominado “Ley que dispone medidas complementarias a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la declaratoria de Estado de Emergencia por el brote del COVID-19”.

Dicha norma está compuesta por un artículo único que dispone resumidamente lo siguiente:

a) Los contratos de arrendamiento vigentes durante el Estado de Emergencia a consecuencia del brote del COVI-19 y hasta dos meses desde la finalización del mismo.

b) Se procederá a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, la suspensión del pago de renta, los intereses legales y pactados, así como las moras y penalidades.

c) El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la Declaratoria de Emergencia, es decir que se encuentre desempleado, se le haya reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía, que son trabajadores independientes y que sufran una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40%.

OJO: El presente Proyecto de Ley aún se encuentra en el Congreso de la República, quedando pendiente de debate y aprobación. Esperemos que en los próximos días se tenga algún resultado positivo o negativo del mismo. No aplica para personas jurídicas.

3. Contrato de arrendamiento destinado a oficina administrativa, local comercial

3.1 ¿Qué es el contrato de arrendamiento destinado a actividad económica?

El contrato de arrendamiento destinado a actividad económica es distinto a la de vivienda, ya que el bien otorgado es utilizado como medio de generación de ingresos u otros símiles. Por ejemplo, puede ser un local comercial de una empresa de comida, una oficina administrativa, entre otros.

Cabe mencionar nuevamente que el contrato de arrendamiento es único según lo dispuesto en el artículo 1666 del Código Civil.

3.2 Situación actual

En la actualidad, respecto al contrato de arrendamiento destinado a actividad económica, está surgiendo diversos conflictos a causa de que los arrendatarios no quieren realizar el pago mensual por no contar con ingresos suficientes.

Aunque a esta situación hay una excepción, se trata de los locales comerciales de primera necesidad y autorizados por el gobierno central para su funcionamiento, los mismos no cuentan con dificultades para excusarse del no pago mensual correspondiente.

El problema nace a partir de los locales comerciales u oficinas administrativas que no pueden estar en funcionamiento a causa de la inmovilización, ya que no producen ingresos.

En ese sentido, el arrendatario decide no pagar por que el bien según el contrato fue destinado para su uso, y en este caso al no poder ser utilizado no cabría la fórmula de pago mensual correspondiente.

Entonces está surgiendo diversos conflictos que requieren ser solucionados de manera pacífica como primera opción, a través de un acuerdo entre las partes.

En caso, esta opción no funcione tocaría ir al fuero judicial o arbitral según corresponda, pero este será recién posible después del levantamiento de la Emergencia Nacional.

En ese sentido, de igual manera que en los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, propondré algunas soluciones con la finalidad de dar información certera y veraz a los lectores.

Cabe agregar que en algunos casos solo citaré la parte ya desarrollada en el anterior sección, con la finalidad de no ser repetitivo, ya que las fórmulas legales pueden ser aplicadas para ambas situaciones, siempre tomando en cuenta el caso concreto.

3.3 Propuestas de solución

Es necesario mencionar que las siguientes propuestas de solución solo buscan ampliar el panorama de los lectores y no debe ser asumido como soluciones necesarias, ya que dependerá de cada caso en concreto y el nivel de controversias que exista.

3.3.1 Renegociación o decisiones respecto al contrato de arrendamiento – Sin Litigio

En la anterior sección sobre los contratos de arrendamiento de vivienda, se desarrolló algunas propuestas de renegociación o decisiones respecto al mencionado acuerdo. Dichas soluciones aplican de la misma manera para los contratos de arrendamientos sobre actividades económica. (Consulta el punto: 2.2.1)

Aunque hay una situación que se puede agregar y generaría cierta controversia; es el caso del uso que realiza el arrendatario del bien inmueble, objeto del arrendamiento, tal vez no para un fin comercial o de servicios, pero si como una suerte de almacén o depósito, lo que generaría un costo que deberá seguir asumido por el arrendatario.

Por ejemplo los contadores que son arrendatarios de oficinas.

En la actualidad, no puede usar las oficinas, objeto de arrendamiento, para ofrecer sus servicios, de igual manera lo usan como una suerte de depósito o almacén de su documentación, mesas, sillas, computadores, entre otros.

En ese sentido, dicho arrendatario deberán seguir pagando la renta porque el bien sigue en uso continuo, pero no el monto total de la renta, sino solo el costo de almacén o depósito.

Por ello, cabría una reducción de la renta acorde al artículo 1362 del Código Civil que indica sobre el principio de buena fe contractual.

3.3.2 Conflicto de intereses en relación al contrato de arrendamiento – Con Litigio

De igual forma, las soluciones desarrolladas para el contrato de arrendamiento de vivienda, también es aplicable para los contratos de arrendamiento sobre actividades económicas, pero al ser en algunos casos contextos distintos profundizaré en algunas de ellas. (Consulta el punto: 2.2.2)

A. Por inejecución de obligaciones, específicamente por fuerza mayor

Uno de los argumentos agregables en el caso de arrendamiento por actividad económica es el no uso del bien alquilado, dicha situación habilita al arrendatario al no pago de la renta durante el tiempo que dure el hecho de fuerza mayor, en este caso sería la Emergencia Nacional (se requiere un análisis), es decir puede surgir la opción de la exoneración de la renta por el no funcionamiento. Esta opción es factible de estudio acorde a cada caso concreto.

El primer fundamento puede encontrarse en el artículo 1680 del Código Civil respecto a obligaciones adicionales que indica lo siguiente:

También está obligado al arrendador: 1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento (…).

Es decir, a mantener al arrendatario en el uso del bien para la finalidad comercial u administrativa pactada por el plazo contratado.

Un segundo fundamento se encuentra en el artículo 1156 del Código Civil respecto a la obligación de hacer de la prestación imposible sin culpa de las partes que dice lo siguiente:

Si la prestación resulta imposible sin culpa de las partes, la obligación del deudor resuelta. El deudor debe devolver en este caso al acreedor lo que por razón de la obligación haya recibido, correspondiéndole los derechos y acciones que hubiesen quedado relativos a la prestación no cumplida.

De igual manera, también se puede sustentar con el artículo 1431 del Código Civil respecto a la imposibilidad de la prestación indica que:

En los contratos con prestaciones recíprocas, si la prestación a cargo de una de las partes deviene en imposible sin culpa de los contratantes, el contrato queda resuelto de pleno derecho. En este caso, el deudor liberado pierde el derecho a la contraprestación y debe restituir lo que ha recibido. Empero, las partes pueden convenir en que el riesgo esté a cargo del acreedor.

En ese sentido, el arrendador está obligado a mantener a su arrendatario en el uso del inmueble para la finalidad comercial pactada y está obligación se convirtió en imposible sin culpa de las partes. Por lo que, un argumento respecto a los artículos citados puede ser que el arrendador pierde el derecho de cobro de renta durante la vigencia del Estado de Emergencia.

Un tercer fundamento se encuentra en el artículo 1148 del Código Civil respecto al plazo y modo de ejecución de dar prestación que indica lo siguiente: “

El obligado a la ejecución de una hecho debe cumplir la prestación en el plazo y modo pactados o, en su defecto, en los exigidos por la naturaleza de la obligación o las circunstancias del caso.

Es decir, el arrendatario no puede ser obligado a recibir una prestación distinta a la pactada

Lo negativo de todos los fundamentos citados es que no es tan simple invocar la fuerza mayor como medio de inejecución de la obligación, a causa de que una parte puede exigir el cumplimiento de la prestación, porque todavía es factible de cumplimientos, acorde a los siguientes motivos:

• Las prestaciones actualmente se pueden realizar por medios electrónicos.
• Medios dichos sistemas electrónicos se pueden hacer transferencias bancarias y cumplir con las obligaciones.

Pero ello no descarta que los fundamentos indicados no puedan ser utilizado para cada caso concreto.

B. Excesiva onerosidad de la prestación

También en la presente propuesta de solución, hay que dar un alcance más concreto referido a los arrendamientos destinados actividades económicas.

Un argumento sería que la actividad económica que se realizaba en el bien arrendado está siendo perjudicada por la Emergencia Nacional, a pesar de que aún pueda ser usado, no sería posible realizar la operación económica que sustentó la contratación inicialmente.

De estar ante dicha circunstancia, se generaría una dificultad en el pago de la renta, por lo que en principio el arrendatario podrá suspender su obligación, mientras dure el evento imprevisible. Es una opción a esgrimir tomando en cuenta el caso concreto.

4. El desalojo a causa del incumplimiento de pago

En estos momentos mientras usted culmina de leer el presente artículo, muchas personas de escasos recursos están siendo desalojados de manera arbitraria, ya que el arrendador que lo realiza no cuenta con la resolución judicial.

Entonces, no es posible un desalojo por incumplimiento de pagos, en atención a la Emergencia Nacional.

Por lo que, los perjudicados podría solicitar una indemnización por los daños ocasionado, siempre y cuando exista un incumplimiento injustificado o una falta de verdadera intención en la renegociación del contrato.

Otros mecanismos legales sería una demanda de interdicto de recobrar, una denuncia por usurpación o alegar abuso de derecho.

En ese sentido les invito a leer mi artículo: “El desalojo: Casuística Práctico”.

5. Conclusiones

• El contrato de arrendamiento tiene que ser analizado en base a sus efectos en la realidad, ya que puede ser destinado para vivienda o para alguna actividad comercial.
• La primera vía de solución ante un prematuro conflicto es la renegociación del contrato, buscar lo mejor entre las partes sin afectar la buena fe contractual.
• La última ratio debería ser el proceso judicial, aunque en estos tiempos de cuarentena es casi imposible de realizar alguna acción legal con la finalidad de solicitar el cumplimiento de una obligación u otras medidas legales.
• El desalojo en tiempo de cuarentena es insostenible ya que generaría responsabilidades civiles y penales.

6. Bibliografía

• Avendaño, F. (17 de Abril de 2020). Diario Gestión. Obtenido de www.gestión.pe: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/alquiler-contratos-que-arreglos-pueden-lograr-los-propietarios-con-sus-inquilinos-noticia/
• Chueca, C. (17 de Abril de 2020). Diario Gestión . Obtenido de www.gestión.pe: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/alquiler-contratos-que-arreglos-pueden-lograr-los-propietarios-con-sus-inquilinos-noticia/
• Peralta, R., & Peralta, N. (2005). Fuente de las obligaciones en el Código Civil. Lima: Idemsa.
• Ramírez, E. (2013). Curso de Obligaciones. Lima: Impresiones Gráficas EIRL.
• Schreiber, M. (2006). Exegesis del Código Civil Peruano de 1984. Lima: Normas legales.