¿Qué es el Impuesto de Alcabala? [Caso Práctico]

Me acabo de comprar un departamento, y la notaria me esta pidiendo que page el impuesto de alcabala:

 Miguel ¿Qué es el impuesto de alcabala?

Es un impuesto que debes pagar cada vez que realizas la compra de un departamento, pero déjame explicarte con un caso práctico real.

Impuesto de Alcabala

El Impuesto de alcabala grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

En otras palabras, es un impuesto que debe pagar todo comprador de un bien inmueble, salvo algunas excepciones que detallaremos más adelante.

Miguel ¿Qué pasa con el vendedor el no paga ningún impuesto?

Claro que sí.

El vendedor tiene la obligación de pagar el impuesto de segunda categoría.

Adicionalmente, así como la notaría te exige el pago de alcabala, también le exigirá al vendedor que pague el impuesto de segunda categoría, de lo contrario no tramitara la escritura publica.

Obligación del Pago de Alcabala

Está obligado al pago del impuesto alcabala el comprador o adquirente del inmueble.

Cálculo del Impuesto de Alcabala

La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.

A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.

Lugar de pago del Alcabala

Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT.

Inafectos al pago del Alcabala

Están inafecto del pago del impuesto de alcabala:

• Las transferencias realizadas a favor del Gobierno Central, las regiones y las Municipalidades.
• Las transferencias realizadas a favor de los Gobiernos Extranjeros y organismos internacionales.
• La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.
• Las transferencias de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.
• Las transferencias producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
• Los anticipos de legítima.
• Las transferencias realizadas a favor de las entidades religiosas.
• Las transferencias que se produzcan por causa de muerte.
• La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
• Las transferencias de aeronaves y naves.
• Las transferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.
• Transferencias realizadas a favor del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
• Las transferencias realizadas a favor de las Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

Caso Práctico Impuesto de Alcabala

Para entender mucho mejor el impuesto de alcabala desarrollemos un caso práctico integral del cálculo.

Miguel Torres va comprar un departamento en Miraflores más cochera por el importe de $ 141, 000 dólares (departamento: $ 129,000 y cochera: $ 12,000)

Fecha de suscripción de la Minuta: 29/12/2018.

Nos consulta: ¿Cuánto tendrá que pagar por el impuesto de alcabala?.

Vamos a desarrollar este caso práctico en cinco pasos:

Paso 01: Diferenciar las propiedades

Un error muy común es pensar que el alcabala grava a toda la operación en conjunto.

Para este ejemplo separemos la compra del departamento en numero de partidas electrónicas con su monto.

• Departamento: $ 139,000
• Cochera: $ 12,000

Miguel ¿Dónde encuentro dicha información?

Sencillo, en tu minuta de compra y venta del inmueble.

Paso 02: Aplicación del Tipo de Cambio

Si la operación es en soles, esta paso lo obvias, pero si la operación es en dólares, tenemos que realizar la conversión a soles.

Para ello, tenemos que utilizar el tipo de cambio venta (sunat) de la fecha de suscripción de la minuta.

Por lo tanto, el tipo de cambio a utilizar será: 3.370

• Departamento: $ 129,000 >> S/ 434,730
• Cochera: $ 12,000 >> S/ 40,440

Paso 03: Elección de la Base de Cálculo

Para la elección de la base de cálculo, debemos comparar el precio de venta con el valor autovalúo (elegir el mayor).

En la mayoría de caso siempre el valor venta es mayor, pero debemos realizar dicho procedimiento

Paso 04: Calcular el Alcabala

El calculo del impuesto de alcabala se realiza por separado, quiere decir, por cada partida registral.

Alcabala: (PV – 10 UIT) x 3%

Por lo tanto:

Cálculo de Alcabala de Departamento: (434,730 – 41,500) x 3%. = 11,796.90

Cálculo de Alcabala de Cochera: (40,440 – 41,500) x 3% = no hay impuesto.

En conclusión, solo se pagara impuesto de alcabala por el departamento.

Miguel ¿Qué pasa si compro un departamento con cochera y deposito?

El procedimiento es el mismo, analiza por cada partida registral, en la práctica normalmente solo se paga alcalaba por el departamento, muy rara vez se paga por cochera o deposito (tendría que tener un valor superior a 10 UIT).

Paso 05: Pagar el Impuesto del Alcabala

El alcabala se paga en una oficina del SAT, son ellos quien realizan el cálculo del Alcabala.

Para ello te pedirán como requisitos: la minuta de compra y venta del inmueble y copia simple del autovalúo.

Pago de Alcabala – Departamento

Pago de Alcabala – Cochera

Finalmente, mientras no realices el pago del alcabala, la notaria no tramitara la escritura publica para elevar a registros públicos, por lo tanto, lo tendrás que pagar a pocos días de la firma de la minuta.

Conclusión

1. Si la realizar una compra de un departamento usado, tendrás que pagar el impuesto de alcabala.