Sepa en qué circunstancia podría acceder a vivienda mediante los mecanismos de alquiler-venta y leasing inmobiliario.
La ley de promoción del arrendamiento decretada recientemente crea un marco para formalizar el mercado de alquileres. Esta norma define tres escenarios: el alquiler como tal; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.
Todas estas alternativas se gestionan a través de formularios que serán inscritos en un registro que será público, y los alquileres se abonarán obligatoriamente a una cuenta bancaria. Las entidades financieras y cualquier interesado podrá saber, por medio del registro, si el inquilino es un buen pagador.
a. Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la vivienda si se desea tomar esa opción. El precio no variará, aunque cambien las condiciones del mercado.
b. El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.
Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago.
c. Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que sí lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su capacidad de pago.
d. El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.
Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomara un crédito hipotecario. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.
e. Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.
El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mivivienda solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.
f. Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.
Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.
g. El reglamento de la ley todavía está en elaboración. Su primera versión será puesta a consulta con los actores del sector. Luego de eso se iniciará una campaña masiva de difusión para que las personas se interesen en aplicar a estos alquileres. Se espera que estas modalidades ya circulen en el mercado en octubre.
Diario El Comercio (24/07/2015)
Se refiere que en 2 o 3 años pagaras como alquilado y de ahí tenes la opción de comprar siempre cuando haz sido puntual y no tener problema con los pagos es como si juntaras una INICIAL esos años.
Ejnemplo:
Un depa de S/ 120,000 pagas por 2 o 3 años algo de 500 o 800 mensual por los años acordados, de ahi tienes obcion de comprar ya sea con una hipoteca o Leasing. Calificarais como buen pagador por esos 2 o 3 años iniciales.
La ventajas es que si pagaras (como si juntaras tu inicial) y estarás viviendo en el depa.
Buena explicación.
Sino se toman en cuenta los pagos de alquiler a cuenta del inmueble entonces cuando se firma el contrato se debe de pagar denuevo, mejor dicho desde cero como si nunca hubieses pagado nada
Esta nueva modalidad lo que hace es evaluarte mediante tus pagos (tu pago de alquiler), si has cumplido puntualmente esos pagos se convierte en tu cuota inicial (un porcentaje), se entienden que todos comienzan de cero, no tendrá valor si ya vives alquilado 10 años. En todo caso hay que esperar el reglamento.