Licencia de Construcción: Acto Administrativo del boom Inmobiliario [Artículo Práctico]

John, me compré mi terreno hace unos meses y ya tengo mi dinerito para construir mi casita propia, pero no sé qué pasos tengo que seguir ¿Qué tengo que hacer? ¿Puedo construir sin autorización alguna?

¡Aja! Mediante el presente artículo absolveremos todas tus dudas legales de una manera práctica y divertida con todo lo referido a: ¿Cómo? ¿Dónde? ¿Qué hacer? ¿A quién tengo que recurrir? ¿Qué requisitos necesito? ¿Por qué Tanto papeleo para construir una casa?

¡Recuerda…!, Si quieres ser una ciudadano distinto y acorde a tus valores, entonces cumple con la ley y no construyas de manera informal, ya que para construir una casa o alguna edificación se requiere su respectiva LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN o también llamada LICENCIA DE EDIFICACIÓN.

Base legal: Ley Nº 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y Decreto Supremo Nº 006-2017- VIVIENDA que aprueba el Texto Único ordenado de la Ley Nº 2909

Entonces John ¿Qué es una licencia de construcción y quien la otorga?

Una licencia de construcción es un ACTO ADMINISTRATIVO que requiere los Gobiernos locales de manera OBLIGATORIA a los solicitantes para una construcción, remodelación o ampliación en sus terrenos. Esta licencia es otorgada por los Gobiernos Locales (Municipalidades) mediante el cumplimiento de todos los requisitos dispuesto por ley.

¡Recuerda solicitarlo en la Municipalidad de tu sector!

¿Cuándo se solicita una licencia de construcción?

Se solicita previamente a la construcción de una vivienda, un edificio, un local comercial y hasta modificaciones de estructuras ya existentes.

OJO: ¡Pero…! Se requiere previamente como requisito fundamental la LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA.

¿Quiénes pueden solicitar una licencia de construcción?

Pueden solicitar las siguientes personas:

1. La persona natural: (Propietario).
2. La persona jurídica (El representante legal o Gerente General).

¿En qué casos estoy exceptuado de solicitar una licencia de construcción?

Según lo que indica la ley, solamente están exceptuados de solicitar la licencia de construcción en los siguientes casos:

1. Cuando son trabajos de acondicionamiento o de refacción (Se declaran en los autovaluo del año siguiente).
2. Cuando se construye cercos frontales hasta 20 metros de longitud siempre cuando no coexistan una propiedad común y exclusiva.
3. Cuando se instalan casetas de ventas, departamentos modelo y cualquier instalación temporal.

¡Ahora si la tengo clara John!; pero… ¿Cuáles son los requisitos, los plazos y todo lo demás que mencionaste?

Modalidades, Requisitos y Plazos de Aprobación de Licencia de Construcción

Según ley, se indica que existen cuatro modalidades de aprobación de la licencia de construcción, cada modalidad cuenta con casos especiales para su solicitud, por lo que es necesario consultar previamente los siguientes cuadros para tener un mayor conocimiento y no caer en estafas o engaños.

Primera Modalidad: Aprobación Automatica

CASO 01: CONSTRUCCIÓN DE CASA EN CHORRILLOS

Jorge es propietario de un terreno en las intersecciones de la Av. Huaylas con la Calle México. Dicho terreno tiene un área de 100 m2 y se encuentra ubicado en el corazón de Chorrillos. Un fin de semana se acerca a mi consultorio y me pregunta ¿Qué tipo de licencia de construcción tengo que solicitar a la Municipalidad de Chorrillos? Por lo que, le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Area 100 m2
2. Ubicado en zona urbana (Cuenta con Certificado de habilitación urbana)
3. Es para la construcción de una vivienda común
4. Jurisdicción: Municipalidad de Chorrillos

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad A: Aprobación automática

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Chorrillos y solicitar el Formulario Único de  Solicitud para Licencia de Construcción.
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior.
3. Realizar el Pago por Licencia de construcción en el banco que le indiquen en la municipalidad junto al monto.
4. Adjuntar el Formulario con los requisitos. OJO: El formulario único y la documentación técnica se presentan en 03 juegos originales.
5. Se presenta la documentación en Mesa de partes de la Municipalidad de Chorrillos. La recepción de la documentación aprueba la Licencia de Construcción Automática.

Requisitos:

¡Gracias John! Mi casa está construida.

Segunda Modalidad: Aprobación del Proyecto con evaluación por la Municipalidad o previamente por Revisores Urbanos

CASO 02: CONSTRUCCIÓN DE CONDOMINIO DE TELEFONICA EN SAN ISIDRO

Pablo es el Gerente General y Representante Legal de Telefónica en el Perú, adquirió un terreno de 2000 m2 para un nuevo proyecto inmobiliario, decide por la construcción de un Condominio de un edificio de 4 pisos en la Av. Pardo ubicado en el Distrito de San Isidro. Ante la urgencia me llamó desesperado un lunes indicándome ¿Qué tipo de licencia de construcción tendría que solicitar a la Municipalidad de San Isidro? Por lo que, le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 2000 m2.
2. Ubicado en zona urbana (Cuenta con Certificado de habilitación urbana).
3. Es para la construcción de un Condominio de un edificio de 4 pisos.
4. Jurisdicción: Municipalidad de San Isidro.

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad B

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de San Isidro y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Construcción.
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior. OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado directamente a la Municipalidad o previamente a Revisores Urbanos
3. Adjuntar el Formulario con los requisitos. OJO: El formulario único y la documentación técnica se presentan en 03 juegos originales; 01 juego original al inicio del trámite y, aprobado el proyecto los otros 02 juegos.
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación municipal), el cargo de ingreso representa una licencia temporal con lo que se pueden iniciar trabajos preliminares.
5. Se tendrá que esperar 15 días hábiles para su evaluación.
6. Posterior a los 15 días la municipalidad con o sin pronunciamiento otorgara la Licencia.

Requisitos:

¡Excelente John!, Mi condominio está construido.

Tercera Modalidad: Aprobación de proyecto con evaluación de previa de Comisión Técnica o por Revisores Urbanos

CASO 03: CONSTRUCCIÓN DE MALL DEL SUR EN SAN JUAN DE MIRAFLORES

Javier es Representante Legal de la Compañía Wong, adquirió un terreno de 25,000 m2 en la Av. El lirio ubicado en el distrito de San Juan de Miraflores. En dicho lugar, construirá un centro comercial de 4 pisos. Como es un nuevo proyecto me visita un fin de semana con la interrogante de: ¿Qué tipo de licencia de construcción tendría que solicitar a la Municipalidad de San Juan de Miraflores? Por lo que, le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 25,000 m2
2. Ubicado en zona urbana (Cuenta con Certificado de habilitación urbana)
3. Es para la construcción de un Centro Comercial de 4 pisos
4. Jurisdicción: Municipalidad de San Juan de Miraflores

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad C

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de San Juan de Miraflores y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Construcción.
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior. OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado a evaluación en la municipalidad mediante Comisión Técnica o por evaluación previa por Revisores Urbanos.
3. Adjuntar el Formulario con los requisitos. OJO: El formulario único y la documentación técnica se presentan en 03 juegos originales; 01 juego original al inicio del trámite y, aprobado el proyecto los otros 02 juegos.
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación previa de revisores urbanos), previamente realizado el pago por Licencia de Construcción.
5. El cargo de ingreso constituye la Licencia de construcción con lo que se puede iniciar las obras.

Requisitos:

¡Tarea cumplida!

Cuarta Modalidad: Aprobación de proyecto con evaluación de previa de Comisión Técnica o por Revisores Urbanos

CASO 04: CONSTRUCCIÓN DEL ESTADIO NACIONAL DE LIMA

Michael es el Presidente del Instituto Peruano del Deporte, adquirió un terreno de 30,000 m2 donde quiere construir un estadio para 50,000 espectadores. Dicho lugar se encuentra en potestad de la Municipalidad Metropolitana de Lima Como es un proyecto de impacto nacional me visita un miércoles con la interrogante de: ¿Qué tipo de licencia de construcción tendría que solicitar a la Municipalidad Metropolitana de Lima? Por lo que le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 30,000 m2
2. Ubicado en zona urbana (Cuenta con Certificado de habilitación urbana)
3. Es para la construcción de un Estadio deportivo
4. Jurisdicción: Lima Metropolitana

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad D

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad Metropolitana de Lima y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Construcción.
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior. OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado a evaluación en la municipalidad mediante Comisión Técnica o por evaluación previa por Revisores Urbanos.
3. Adjuntar el Formulario con los requisitos. OJO: El formulario único y la documentación técnica se presentan en 03 juegos originales; 01 juego original al inicio del trámite y, aprobado el proyecto los otros 02 juegos.
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación previa de revisores urbanos), previamente realizado el pago por Licencia de Construcción.
5. El cargo de ingreso constituye la Licencia de construcción con lo que se puede iniciar las obras. OJO: Los requisitos son los mismos para la Modalidad C y D.

¡Que hermoso estadio! Ahora si gritare GOOOOOOL con muchas ganas.

Verificación

John, ¿Es cierto, que la municipalidad puede verificar mi expediente administrativo y el lugar de las obras?

¡Claro que sí!

La municipalidad donde presentaste tu solicitud y dio aprobación a tu licencia tiene el deber de verificar tu expediente administrativo para constatar que dicho acto administrativo no está sujeto a algún acto de corrupción o malversación de información.

Además, tiene la potestad de ir al lugar donde se está ejecutando las obras y verificar si se está cumpliendo cabalmente con lo solicitado en el expediente administrativo.

En caso de que la obra en ejecución infringe las normas es apacible de las siguientes medidas provisionales de forma inmediata:

• Suspender o cesar la acción constructiva.
• Retirar bienes y equipos de construcción de la vía publica e internarlos en depósitos municipales hasta el pago de respectiva multa.
• Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad publica.

OJO: El costo de la verificación administrativa está comprendida en el costo de la licencia, en caso de la verificación técnica este sujeto a pago posterior del otorgamiento de la licencia.

¿La licencia de construcción tiene una vigencia determinada?

Las licencias de construcción tienen una vigencia temporal, ya que son utilizadas para que las construcciones no seas ejecutadas en plazos largos pues pueden ocasionar incomodidad en la población y en la salud de las personas.

• Plazo de vigencia: 36 meses
• Prorrogable: 12 meses calendario y por única vez

* Se solicita la prorroga 30 días calendario antes del vencimiento de la licencia.
* Se puede revalidar la licencia por única vez y por el mismo plazo otorgado, solo procede cuando está en ejecución la obra.

Excepcionalmente, se podría denominar una licencia “cuasi” permanente en casos de que se presente un proyecto integral por etapas, en dicho caso la licencia se tramita por cada etapa y tiene una vigencia de 10 años.

Consejos y Recomendaciones

1. Plano: Deberá presentar el plano de ubicación, de estructuras y de instalaciones eléctricas y sanitarias.
2. Copia: Todos los documentos necesarios debe presentarlos con una copia a la autoridad municipal.
3. Básico: Si el terreno no tiene agua, luz ni desagüe, solicite primero una licencia de Habilitación Urbana.
4. Papeles: En el municipio pida el Formulario Único y complételo con el apoyo de los responsables de la obra.
5. Prueba: En Registros Públicos solicite una copia del documento que acredite que el terreno o casa es suyo.
6. Patrimonio Cultural de la Nación: Recuerda que si el terreno se encuentra ubicado en una zona reconocida como Patrimonio Cultural no podrás ejecutar ninguna obra, y tu solicitud de Licencia de Construcción será rechazada de plano.
7. Seguridad Registral: El solicitante después obtener la Licencia de construcción puede inscribirlo en los Registros públicos.