Licencia de Habilitación Urbana: Acto Administrativo para la Habilitación de Servicios Básicos en el Perú

John, hace unos meses me compre un terrenito por la Zona de Lúcumos de Villa María del Triunfo, pero no tiene ni agua, ni luz, ni pistas. Todo es un terrenal

¿Qué tengo que hacer? ¿Cómo puedo obtener los servicios básicos para poder vivir mejor?

Mediante el presente artículo absolveremos todas tus dudas legales de una manera práctica y divertida con todo lo referido a: ¿Cómo? ¿Dónde? ¿Qué hacer? ¿A quién tengo que recurrir? ¿Qué requisitos necesito? ¿Por qué Tanto papeleo para obtener mis servicios básicos?

Base legal: Ley Nº 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Decreto Supremo Nº 006-2017- VIVIENDA que aprueba el Texto Único ordenado de la Ley Nº 29090 y Decreto Supremo N° 010-2018-VIVIENDA.

1. La Licencia de Habilitación Urbana

Entonces John ¿Qué es una Licencia de Habilitación Urbana? y ¿Quién la otorga?

Una licencia de habilitación urbana es un ACTO ADMINISTRATIVO que requiere los Gobiernos locales de manera OBLIGATORIA a los solicitantes para la ejecución de obras de servicio básico como por ejemplo de Luz, Agua o Desagüe, entre otros. Esta licencia es otorgada por los Gobiernos Locales (Municipalidades) mediante el cumplimiento de todos los requisitos dispuesto por ley.

2. Finalidad de la Licencia de Habilitación Urbana

¿Cuál es la finalidad de la Licencia de Habilitación Urbana?

La finalidad de una Licencia de Habilitación Urbana es convertir un terreno rustico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de agua, de desagüe, de luz hasta de redes de comunicación y gas.

¿Qué es un terreno rustico o eriazo?

– Rustico: Terreno que se encuentra alejado de la zona urbana, es vinculado con en campo o zonas agrícolas.

– Eriazo: Terreno sin cultivar o labrado. Es totalmente alejado de zonas agrícolas y urbanas.

3. Solicitantes de la Licencia de Habilitación Urbana

¿Quiénes pueden solicitar una Licencia de Habilitación Urbana?

La solicitud de la Licencia de Habilitación Urbana solo procede cuando una Persona Natural (Propietario, Poseedor o Representante Legal), presente su documentación necesaria ante la autoridad competente con la finalidad de adquirir mediante la ejecución de obras los servicios básicos necesarios.

4. Territorio Autorizado para la Licencia de Habilitación Urbana

¿En qué territorio está autorizado la Licencia de Habilitación Urbana?

La licencia de Habilitación Urbana permite la ejecución de obras de servicios básicos en todo el territorio nacional con excepción de las siguientes zonas:

1. Lugares Declarados como Patrimonio Cultural de la Nación (Centro Arqueológico de Pachacamac)
2. Lugares Declarados como Protección Ecológica (Parque Nacional del Manu)
3. Lugares Declarado de Alto Riesgo (Quebradas)
4. Reservas Nacionales (Reserva Nacional de Paracas)
5. Riveras de Ríos, Lagos o Mares
6. Entre otros

5. Documentos previos para la Habilitación Urbana

John, ¿Cuáles son los Documentos previos que debo tener para solicitar una Habilitación Urbana?

Según el Reglamento de Habilitaciones Urbanas se debe contar previamente a la Solicitud de Habilitación Urbana los siguientes documentos:

a. Certificado de Zonificación y Vías: Documento emitidos por las Municipalidades Provinciales, que especifica los parámetros de diseño que regulan el proceso de Habilitación Urbana en un Predio.

Ejemplo: Diseño de Calles, Avenidas, Lotes, etc.

b. Certificado de Factibilidad de Servicios: Documento emitido por los prestadores de servicios de saneamiento o de energía eléctrica.

Ejemplo: Certificado Emitido por Luz del Sur

c. Planeamiento Integral: Es la ordenanza Municipal Provincia que aprueba el instrumento técnico – normativo con fines de integración al área urbana de los predios rústicos que no están comprendidos en los Planes de Desarrollo Urbano o localizados en los centros poblados que carezcan de Planes de Desarrollo Urbano

Ejemplo: Ordenanza Municipal Provincial del Centro Poblado de San Luis de Huancayo

d. Registro de Predios: Inscribe a solicitud del propietario cualquiera de los documentos previos

6. Modalidades y Plazos de aprobación de Licencias de Habilitación Urbana:

Según ley, se indica que existen cuatro modalidades de aprobación de la Licencia de Habilitación Urbana; cada modalidad cuenta con los mismos requisitos para cada caso.

Primera Modalidad

CASO 01: TERRENOS REUBICADOS EN VILLA EL SALVADOR

Juan era propietario de un terreno en las riberas del “Oasis” de Villa El Salvador, pero el Ministerio de Vivienda lo declaro como Zona de muy alto riesgo; por lo que fue reubicado en la Zona de “Las Palma” de Villa El Salvador gracias al Bono Familiar Habitacional del Ministerio de Vivienda. Por lo que un fin de semana y me pregunta ¿Que modalidad de Habilitación urbana necesito? Yo le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar del caso:

1. El terreno forma parte de un Programa promovidos por el Sector VIVIENDA
2. Ubicado en zona Eriaza
3. Jurisdicción: Municipalidad de Villa El Salvador

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad A: Aprobación automática

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Villa El Salvador y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Habilitación Urbana.
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior.
3. Realizar el Pago por Licencia de Habilitación Urbana en el banco que le indiquen en la municipalidad junto al monto.
4. Adjuntar el Formulario con los requisitos

OJO: El formulario único y la documentación técnica se presentan en 03 juegos originales.

5. Se presenta la documentación en Mesa de partes de la Municipalidad de Villa El Salvador. La recepción de la documentación aprueba la Licencia de Habilitación Urbana automática.

C. Requisitos:

Segunda Modalidad

CASO 02: ASOCIACION LOS LUCUMOS DE VILLA MARIA

Un grupo de Socios de la Asociación de Los Lúcumos son propietarios de diversos terrenos que en su suma tienen como unidad predial 4 hectáreas. Por lo que, ante la necesidad de Servicios Básicos tienen el interés de Solicitar una Habilitación Urbana. Por ello, un fin de semana me visita y me pregunta ¿Cómo adquiero mis servicios básicos? ¿En dónde tengo que presentar mi documentación?

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 4 hectáreas
2. Ubicado en zona rustica
3. Es para la Habilitación Urbana de una Asociación
4. Jurisdicción: Municipalidad de Villa María del Triunfo

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad B

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Villa María y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Habilitación Urbana
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior.

OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado directamente a la Municipalidad o previamente a Revisores Urbanos

3. Adjuntar el Formulario con los requisitos
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación municipal), el cargo de ingreso representa una licencia temporal con lo que se pueden iniciar trabajos preliminares.
5. Se tendrá que esperar 20 días hábiles para su evaluación
6. Posterior a los 20 días la municipalidad con o sin pronunciamiento otorgara la Licencia.

C. Requisitos:

Tercera Modalidad

CASO 03: TERRENOS ADQUIRIDO POR INMOBILIARIA DOMO ARTS EN CHORRILLOS

Domos Arts compra un terreno eriazo de 40 hectáreas en Chorrillos, donde busca construir una residencia y vender los departamentos edificados y independizados. Por lo que el Gerente de Domos Arts no sabe cómo iniciar el trámite de la habilitación urbana. Por ello me pregunta ¿Qué tipo de licencia de Habilitación tendría que solicitar a la Municipalidad de Chorrillos? Por lo que, le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 40 hectáreas
2. Ubicado en zona eriaza
3. Es para la construcción de una Residencia y venta de edificaciones (Cuenta con Proyecto
4. Jurisdicción: Municipalidad de Chorrillos

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad C

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Chorrillos y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Habilitación Urbana
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior.

OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado a evaluación en la municipalidad mediante Comisión Técnica o por evaluación previa por Revisores Urbanos

3. Adjuntar el Formulario con los requisitos
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación previa de revisores urbanos), previamente realizado el pago por Licencia de Habilitación Urbana
5. El cargo de ingreso constituye la Licencia de construcción con lo que se puede iniciar las obras.

C. Requisitos

Cuarta Modalidad

CASO 04: ADQUISICION DE TERRENOS EN ZONA CONTIGUA A LAS RUINAS DE PACHACAMAC

Michael es el Presidente del Instituto Peruano del Deporte, adquirió un terreno de 30,000 m2 donde quiere construir un estadio para 50,000 espectadores. Dicho lugar se encuentra colindante con las Ruinas de Pachacamac. Ante su duda me viene a consultar y me pregunta los siguiente: ¿Qué tipo de licencia de Habilitación Urbana tendría que solicitar a la Municipalidad de Pachacamac? Por lo que le indico los siguientes pasos:

Pasos a seguir:

A. Analizar el terreno:

1. Área 30,000 m2
2. Ubicado en zona eriaza
3. Es para la construcción de un Estadio deportivo colindante a las Ruinas de Pachacamac
4. Jurisdicción: Municipalidad de Pachacamac

* Según lo analizado se sujeta a la Modalidad D

B. ¿Cuál es el procedimiento Municipal?

1. Ir a la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro de la Municipalidad de Pachacamac y solicitar el Formulario Único de Solicitud para Licencia de Habilitación Urbana
2. Rellenar mi Formulario junto a los profesionales de la construcción y dar cumplimiento a los requisitos que señalamos en el cuadro de la parte inferior.

OJO: Previamente se tiene que seleccionar si será enviado a evaluación en la municipalidad mediante Comisión Técnica o por evaluación previa por Revisores Urbanos

3. Adjuntar el Formulario con los requisitos
4. Se presenta la documentación en Mesa de partes (En este caso se eligió la evaluación previa de revisores urbanos), previamente realizado el pago por Licencia de Habilitación Urbana
5. El cargo de ingreso constituye la Licencia de Habilitación Urbana con lo que se puede iniciar las obras.

OJO: Los requisitos son los mismos para la Modalidad C y D

La inscripción en Registros Públicos de las Habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la pre declaratoria y la pre independización una vez obtenida la licencia de edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la Municipalidad puede ser inscrito bajo responsabilidad del promotor.

7. Verificación de la Licencia de Habilitación Urbana

John, ¿Es cierto, que la Municipalidad puede verificar mi expediente administrativo y el lugar de las obras?

¡Claro que sí!

La Verificacion Administrativa esta a cargo de la municipalidad donde presentaste tu solicitud y dio aprobación a tu licencia tiene el deber de verificar tu expediente administrativo para constatar que dicho acto administrativo no está sujeto a algún acto de corrupción o malversación de información.

Además, en el caso de la Verificación Técnica tiene la potestad de ir al lugar donde se está ejecutando las obras y verificar si se está cumpliendo cabalmente con lo solicitado en el expediente administrativo.

En caso de que la obra en ejecución infringe las normas es apacible de las siguientes medidas provisionales de forma inmediata:

• Suspender o cesar la acción constructiva
• Retirar bienes y equipos de construcción de la vía publica e internarlos en depósitos municipales hasta el pago de respectiva multa.
• Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad publica

OJO: El costo de la verificación administrativa está comprendida en el costo de la licencia, en caso de la verificación técnica este sujeto a pago posterior del otorgamiento de la licencia.

8. Vigencia de la Licencia de Habilitación Urbana

¿La Licencia de Habilitación Urbana tiene una vigencia determinada?

Las Licencia de Habilitación Urbana tienen una vigencia temporal, ya que son utilizadas para que las construcciones no seas ejecutadas en plazos largos pues pueden ocasionar incomodidad en la población y en la salud de las personas.

• Plazo de vigencia: 36 meses
• Prorrogable: 12 meses calendario y por única vez

* Se solicita la prorroga 30 días calendario antes del vencimiento de la licencia.

* Se puede revalidar la licencia por única vez y por el mismo plazo otorgado, solo procede cuando está en ejecución la obra.

Excepcionalmente, se podría denominar una licencia “cuasi” permanente en casos de que se presente un proyecto integral por etapas, en dicho caso la licencia se tramita por cada etapa y tiene una vigencia de 10 años.