Si aún no se ha cumplido con elevar a escritura pública un contrato de compraventa con reserva de propiedad, la obligación del vendedor de escriturar la minuta quedará supeditada hasta que el comprador pague íntegramente el precio convenido. Mientras no suceda esto, no procederá el eventual otorgamiento de escritura que solicite judicialmente el comprador.
Dicho criterio fue expuesto por la Corte Suprema al resolver la Casación N° 2754-2013-Lima Norte (El Peruano, 03/03/2015), por la cual se desestima el recurso interpuesto, confirmando indirectamente la improcedencia de la pretensión de otorgamiento de escritura pública.
De acuerdo con los hechos, el actor solicitó que una asociación cumpliera con otorgarle la escritura pública de un contrato de compraventa a plazo de acciones y derechos preferenciales sobre un inmueble, suscrito el 1 de junio de 1978, y que incluía una cláusula de reserva de dominio.
No obstante, el representante de la asociación demandada cuestionó la validez de los actos aduciendo que las personas que aparecen como presidente y secretarios de dicha persona jurídica nunca ostentaron cargos directivos.
El juez de primer grado consideró que el inmueble objeto de compraventa no se encuentra debidamente determinado en el documento presentado por el actor y, por tal motivo, no podía tenerse por acreditada la existencia de un acto jurídico válido.
La Segunda Sala Civil Superior de Lima Norte declaró improcedente la demanda por falta de conexión lógica entre los hechos y el petitorio, toda vez que el actor se obligó a cancelar una determinada cantidad, no existiendo prueba alguna de que se haya cumplido con ello.
Por estas razones, el demandante interpuso recurso de casación por infracción al artículo 1412 del Código Civil. Alegó que la pretensión de otorgamiento de escritura pública está dirigida a formalizar el acto jurídico plasmado en un contrato, sin discutir el fondo de lo pactado.
Sin embargo, para la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema debe considerarse otros elementos tratándose de un contrato con pacto de reserva de dominio. Así, según su interpretación del artículo 1583 del Código Civil, dicho pacto suspende la obligación del vendedor de transferir la propiedad hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido; por lo tanto, si el demandante no acredita el pago de su contraprestación, debe desestimarse la demanda de otorgamiento de escritura pública.
En otras palabras, la Suprema sostiene que si, como consecuencia de un contrato de compraventa, la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará también supeditada al pago del precio; por lo tanto, “mientras no se cumpla con esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia”, puntualizó.
La Ley (03/06/2015)
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