Miguel ¿Qué impuestos tengo que pagar por vender un departamento?
Muy buena pregunta, la respuesta es depende.
En primer lugar, dejame contarte una historia.
Hace unos días estaba en la notaria haciendo una transacción de legalziación de firmas, cuando escuche lo siguiente:
Falta el voucher del pago del impuesto, tienes que pagar un impuesto por vender un departamento, asesórate con un contador.
¿Yo soy contador? (puedo ayudarte).
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Rentas de Segunda Categoría
En el Perú, existen cinco tipos de rentas que gravan diversas operaciones:
- Primera categoría
- Segunda categoría
- Tercera categoría
- Cuarta categoría
- Quinta categoría
Por otra parte, para saber si una operación está gravada bajo el ámbito del impuestoa la renta, revisemos el artículo 1 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Artículo 1º.- El Impuesto a la Renta grava:
a) Las rentas que provengan del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de ambos factores, entendiéndose como tales aquellas que provengan de una fuente durable y susceptible de generar ingresos periódicos.
b) Las ganancias de capital.
Como vemos en el inciso b), menciona “ganancias de capital”, pero:
¿Qué es ganancias de capital?
Para responder esta pregunta, revisemos el artículo 2 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Artículo 2º.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Por lo tanto si una persona obtiene un ingreso por la enajenación de un bien de capital, dicha operación está gravada con el impuesto a la renta.
Miguel ¿Qué tipo de renta?
Revisemos el inciso j) del artículo 24 de la Ley de Impuesto a la Renta:
Artículo 24º.- Son rentas de segunda categoría:
Las ganancias de capital.
En conclusión, la venta de un inmueble que efectúa una persona natural, genera ganancia de capital, renta de segunda categoría afecta al Impuesto a la Renta.
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Miguel ¿Que impuestos paga el comprador del bien?
El paga el impuesto del alcabala.
Excepciones que no se consideran rentas de Segunda Categoría
Resumiré algunas excepciones en la cual no se generara rentas de segunda categoría:
- Inmuebles adquiridos antes del 01/01/2004
- La venta de inmuebles que constituyan casa habitación.
- Cuando no existe ganancia de capital (el valor de la venta es menor al costo de adquisición).
- La ganancia está gravada con rentas de tercera categoría (más de dos operaciones al año).
¿Cómo se calcula las rentas de segunda categoría?
Para calcular la base del impuesto de las rentas de segunda categoria, debemos calcular la ganancia de capital.
Ganancia de Capital = Precio de Venta – Costo de Adquisición Actualizado.
El costo de adquisición del inmueble será el valor que pagamos por el inmueble por un factor (índice de corrección monetaria), dicho factor es publicado por el Ministerio de Economía todos los meses.
Puedes acceder a ello mediante su página web: www.mef.gob.pe.
Luego de obtener la ganancia de capital, se aplicara la tasa del 5%:
Impuesto = Ganancia de Capital x 5%
Caso Práctico rentas segunda categoría vender un departamento
Miguel Torres adquio un departamento en miraflores en Abril del 2007 a un valor de S/ 446,750 soles. El 23 de Noviembre de 2020 lo vende a S/ 886,990 soles.
¿Calcular el impuesto de segunda categoría por vender un departamento?
En primer lugar, debemos obtener el la ganancia de capital, para ello tenemos que actualizar el valor de adquisición según el índice de corrección monetaria.
Para ello tenemos que visitar la página del MEF:
Ganancia = Precio de Venta – Costo de Adquisición Actualizado.
Ganacia = S/ 886, 990 – S/ 446,750 (1.33)
Impuesto = S/292,813 x 5%
Renta de Segunda Categoría = S/ 14,641
Como pago las rentas de segunda categoría
Una forma muy sencilla es con el formulario Guía Pagos Varios (1662), tambien lo puedes pagar con el Formulario Virtual N° 1665.
Miguel ¿Que tipo de cambio se utiliza en la venta de departamento en dolares para calcular el impuesto?
Se debe realizar la conversión de moneda a soles, con el tipo de cambio compra de la fecha de percepción del ingreso.
Miguel ¿Cuando se debe pagar el impuesto por vender un departamento?
En el periodo siguiente de realizada la operación (segun ultimo digito de RUC).
Conclusión
- La venta de un departamento que efectúa una persona natural, genera ganancia de capital, renta de segunda categoría afecta al Impuesto a la Renta.
buenas, quiero vender un objeto de segunda con más de 5 años en mi poder. lo vendo muy por debajo de su precio de compra( no tengo boletas) el costo va entre 4 a 6 mil soles, que tengo entendido debo bancarizar. no es una venta habitual, no tengo tienda, no soy persona juridica. debo pagar impuesto? debo sacar nrus por una sola venta? es necesario hacer compra- venta notarial? gracias
No debería sacar RUC para este tipo de operaciones, solo con el formulario 820 seria suficiente.
Hola, compré una casa de 5 pisos en el año 2012, hace poco lo independicé piso por piso y ahora tengo 5 predios y estoy vendiendo 2 de ellos por un monto mayor al precio de compra del inmueble original, cómo calculo el impuesto a la renta de 2da. categoría en este caso ? Los otros 3 predios aun no los pienso vender. Muchas gracias por la respuesta.
Buenas noches, en el caso de una persona natural que compra un terreno, construye y desea vender 2 departamentos, se considera renta de segunda? no tiene facturas de los gastos, cual sería el costo ?
No es renta de segunda, es de tercera categoría.
Hola una pregunta, mis padres van a vender un terreno, tendrán que pagar algún impuesto?.
No dejes de responderme por favor.
Si es correcto.
Hola Miguel, si vendí un terreno en el mes de marzo 2021 y percibí el ingreso en dicho mes, sin embargo solo se hizo un contrato notarial, ahora que deseo que lo eleven a RRPP el notario me pide el pago de impuesto, pagaré el impuesto mañana, la pregunta es: ¿el periodo tributario será marzo 2021 o junio 2021 teniendo en cuenta que este mes será elevado a RRPP?
En el periodo que percibiste el ingreso.
Y si obtengo una casa como herencia y posteriormente vendo dicha casa. Debo pagar impuesto? En el supuesto que deba pagar, ese 5% de Sunat no crees que es demasiado en este caso particular? porque la casa me fue heredada y mi ganancia prácticamente es la cantidad por la que estoy vendiendo.
Lamentablemente, asi esta estipulado la norma, en caso de herencia, tu costo es 0.
Como siempre Miguelito magistral tu explicación, mil bendiciones
Muchass gracias, bendiciones.
Hola Miguel, como se demuestra que un inmueble es casa-habitación? en mi caso, compre un departamento como azotea, sin haber regulado la fábrica, luego hice algunas construcciones adicionales y ha sido destinada a casa habitación. Su venta estaría gravada con el Ipto. de 2da categoría?
Uno por los recibos de servicios, recibos de tarjeta de credito, etc.
Miguel muchas gracias por compartir tus conocimientos, mi consulta es ¿Es necesario que mi RUC tenga estado activo para presentar mi declaración por renta de segunda, o puede hacerse con mi estado de baja? ¿Cuál es la sanción por no presentar la declaración dentro del vencimiento? Muchas gracias.
Tiene que estar activo.
Tengo registrado en Sunarp un Dpto. que obtuve a través de una sucesión intestada, el cual lo venderé.
Estoy obligado a pagar Impuesto a la Renta, (5% de la ganancia neta por la transacción)?
En mi caso no fue por herencia sino a través de sucesión. Estoy afecto a ese impuesto o algún otro?
Si tienes que pagar impuesto a renta de segunda categoría, como no tienes costos, pagar el 5% de la venta.
Estimado miguel muy buen día quiero hacerle una consulta si tengo fondo mutuo invertido en valores y me hacen la retención de segunda categoría, ¿estoy en la obligación de hacer la declaración mensual o anual de la renta neta atribuible gravada.
Si te han retenido, ya no es necesario hacer la declaración mensual.
Cuántas propiedades se puede vender en un año?
Lo mínimo 1 para que no haya habitualidad, aunque la norma no indica cantidad.
Muy buena y claras tus respuestas.
gracias ya estaré haciendo algunas preguntas
Muchas gracias 🙂
Hola Miguel, tengo un terreno en copropiedad, lo queremos vender a mucho mas de lo que nos costo, tengo que pagar impuesto (es solo un terreno urbano)
Es correcto, renta de segunda categoría (por la utilidad).
Muy Interesante tu blog
Tengo un inmueble heredado el año 2017. MIs padres lo adquirieron el año 1988. Lo voy vender. Me corresponde el pago del Impuesto de 2da Cat. que otros impuestos aparte (Predial, arbitrios ) debo pagar
Gracias
Si tienes que pagar el impuesto de segunda categoría.
Estimado miguel,
Una consulta, en que momento se paga el impuesto a la renta por venta del immbueble. La notaria dice que debe haber pagado para la inscripcion en regisitros publicos. Se puede pagar el mismo dia de la firma para registro publico?
Saludos
David Rodriguez S.
La notaria te lo va pedir como requisito para dar de alta en RP. En realidad es un procedimiento ya estandarizado por todas las notarias en venta de inmuebles.
Consulta una persona natural cuantos inmuebles puede vender en el año.
Compre una casa que nunca la habite en 180 mil. La alquile desde la fecha de la compra hasta que la vendí en 100 mil. Recibí alquileres por 25 mil. El predio nunca lo habite Debo pagar impuesto a la renta?
Gracias.
Es correcto, pagas impuesto por segunda categoría.
Una consulta. Yo compre un terreno en calidad de donacion donde el vendedor no quizo pagar el impuesto de renta y me dijo pactamos por donacion para no pagar impuesto… Y ahora me amenaza que va a cancelar esa donacion. Y que no tiene validez dicho documento. Mi pregunta es. Puede cancelar dicha escritura. Y recuperarselo dicho terreno??? … Grasias..
Te recomiendo que lo consultes con una notaria, ellos son expertos en esos temas.
Muy claro y simple de entender
Muchas gracias 🙂
Miguel si una persona juridica le vende un terreno a otra juridica también aplica la renta de 2da categoría, ya que en la notaria suelen pedir este pago, gracias!
No se aplica renta de segunda, si no tercera.
Buenas tengo una pregunta deseo pasar mi departamento (casa habitación) a mi empresa SAC para aumento de capital, mi duda es tengo que pagar renta de 2da categoria. y lo otro es si una vez que este en la empresa tengo que depreciarlo o valorizarlo. gracias por la respuesta
No pagas renta de 2 categoría.
Muy interesante, consulta una persona jurídica me va arrendar un dinero de 50 000 para mi capital q procedimiento e impuesto a seguir gracias
Hacer un contrato de préstamo, donde se estipule la tasa y fechas de pago.
Por favor una pregunta. Estoy vendiendo un departamento que es el unico bien inscrito a mi nombre, el cual lo recibi por anticipo de legitima en enero del año 2016, debo pagar impuesto ? y si es así, leí en algun lugar, que puede restarse el monto por el cual el transferente, es decir mi madre lo adquirió ?, es así? Gracias
En tu caso el costo es cero, porque tu no pagaste nada por el.
Buenas enseñanzas de antemano gracias. Mi pregunta es tengo dos propiedades una casa que alquilo por lo cual pago a la sunat y la otra es tan solo casa habitación, esta última es la que queremos vender, debemos pagar el impuesto a la renta o me exoneracion por ser casa habitación. Lo adquirimos en setiembre del 2005.
Podría calificar como exoneración si es casa habitación, debes demostrarlo ante la notaria, porque sera el primer filtro que te solicitara el pago del impuesto para realizar la transacción.
Si la venta la realiza una pareja de esposos, que son dependientes y no están en el negocio de compra venta de inmuebles, quien paga el IR, los dos, uno de ellos, con DNI o RUC?
Solo uno de ellos, al ser una sociedad conyugal.
Muy explicito el tema Miguel, de pasito quiero hacerle una consulta, una sociedad conyugal vendieron una de sus casas en julio del 2017 y les hicieron pagar a cada uno un impuesto de S/. 4,750.00, hay que realizar alguna declaración mensual en este agosto por dicha operación?.
Si no hay impuesto por regularizar, ya no tienes que presentar DJ Anual 2017 de persona natural.
Hola miguel una consulta con tu ejemplo seria venta de inmuebles que constituyan casa habitación como lo tienes mas de 2 años y esta exonerado el impuesto .
Aplica el sentido común, luego de leer el articulo.
Estimado Miguel, por favor orientame en esta situación: tengo una empresa EIRL, compramos hace años un terreno por s/ 45,000.00, ahora lo estamos vendiendo por s/ 100,000.00, cual es el impuesto que debe pagar la EIRL??
Si es una EIRL, depende tu régimen pagaras renta nada mas.
Tu explicación es buena y didáctica, quiero hacerte una consulta se creo una empresa inmobiliaria presionada por problemas legales y se puso como capital un terreno ahora se quiere vender supongo que esta sujeto IR 3ra. o 2da. y cuando se venda los accionistas pueden retirar sus aportes de la empresa.
Gracias Miguel por tu respuesta.
La venta genera renta de 3ra, y si vas a distribuir dividendos renta de 2da (retención al accionista).
Estoy comprando un terreno y me piden que yo como comprador pague el tributo del lote aduce que es por derecho de titulo independiente, pague por el terreno 14000 soles y el tributo con codigo 3021 cobran 300 soles mi pregunta es este tributo no debe pagar el vendedor por ser el el que me esta vendiendo?
nota: el terreno es por derechos y acciones.
Es correcto, lo debe pagar el vendedor, pero al final es acuerdo y condiciones.
Hola, tengo varias preguntas. La primera es: ¿se puede vender una propiedad habitación por un monto inferior al que compraste y al del autovalúo? Y si no es así. Como sería la formula? que es el costo de adquisición actualizado? osea cuanto pagué al comprarlo?
Si lo vendes a un menor valor del adquirido, no pagarías impuesto.
Hola Miguel, mis padres han independizado su única propiedad en tres lotes y la van a vender a 3 de mis hermanos a precios simbólicos, tendrán que pagar algun impuesto?.
No dejes de responderme por favor.
Es mejor entregarlo como donación, si tienes problemas con el impuesto. Es un tramite que lo puedes consultar con la notaría.
Miguel. Buenas tardes, quiero iniciar un negocio de compra y venta de autos usados que regimen tributario me conviene mas.
Que pasa si en un periodo compre y vendi 2 autos, tengo que pagar renta de segunda
Si es negocio, ya pagas renta de 3era categoría, facturas por la venta. Te recomendaría el regimen especial.
Tengo una empresa que es propietaria de un terreno rustico desde hace 60 años, hoy lotizado en varios lotes. Si se venden, que tipo de tributo debo pagar? están afectos al IGV? como deduzco el costo?
Si el terreno esta a nombre de la empresa, el tributo que pagas es renta de 3ra categoría, la venta de terrenos no grava IGV. Te recomiendo ir a un centro de Sunat para que te ayuden.
Voy a vender una propiedad que recibí por herencia en el 2012, es del año 1955.
Mi pregunta es: en este caso de donde saco el Costo de Adquisición si en la minuta figuran otra moneda por la antigüedad de la propiedad y que factor de indice le aplicaría si en los cuadros del MEF no figura el año 1055?
El costo es cero en caso de herencia.
En el caso de herencia si el costo es cero, quieres decir que el impuesto se paga por el valor de venta del bien?
Es correcto.
Buen dia una pregunta si yo tengo una empresa eirl y doy prestamos a terceros cobrando el 5% de cada préstamo como debo declarar a la sunat por el monto prestado o solo los interes, gracias antemano…..
Solo debes facturas por los intereses (5%).
Hola en caso que solo sea un terreno, y lo aporte como capital social para una sociedad que estoy constituyendo yo tendre que pagar renta de segunda categoria?
Si es como aporte de capital no tienes que pagar impuesto.
El impuesto es sobre el total de la venta o la diferencia entre que lo compre y vendi
Es sobre la diferencia, la ganancia.
Buen aporte, una si una persona jurica vende un edificio, tambien se aplica como renta de 2da 5% o renta de tercera 28%
Se aplica renta de 3ra categoría.
Si se vendió a 70,000 (menor que la adquisición) debo pagar renta de 3ra?, de ser así, debería emitir la boleta de venta, detallando monto total sin desglose de igv, y la declaración inafecto para igv y renta?.
En la notaria piden adjuntar el pago de 5% mencionando solo terrenos desde el 2004.
Solo presentaría la boleta a la notaria, ¿seria así?
Gracias por todo.
Si has vendido a un precio menor no habría razón porque pagar impuesto, ya que el impuesto de 2da categoría se paga por la ganancia obtenida.
Me fue de gran ayuda tu ejemplo, ya que tengo algunos ejercicios de la u y estaba un poco confundida.
Que bueno que haya ayudado.
Excelente aporte Miguel, usaré tu ejemplo y tu explicación para una clase sobre este 2do impuesto a la renta, solo una consulta el 1.24 de donde sale. Solo eso no lo he podido comprender. Saludos de antemano.
Es el ICM (en el anunciado este el link del MEF).
Estoy vendiendo el departamento donde vivo, por un ,monto mayor a la compra, de lo que leí no debo pagar impuestos, sin embargo el banco que esta financiando la compra me ha dicho que debo pagar impuestos.
Es correcto, te dejo un link en tu email por si cumples con los requisitos, seria bueno que te comuniques con la sunat.
Hola muy sencillo tu explicación, pero tengo una consulta según el reglamento estan exceptuados de tributar como renta de segunda categoría la enejenacion en caso de casas habitación, pero segun tu ejemplo se esta vendiendo un departamento (casa habitación) no deberia estar exceptuado de esta renta de segunda? Gracias.
En el ejemplo no digo que es su casa habitación el departamento comprado.
El pago ser hace en las agencias del banco de la nación? Entiendo que los formularios los entrenan así mismo, es correcto?
Es posible, pero más seguro en un centro de Sunat.
La consulta es si es un departamento mas estacionamiento, solo se hace el calculo en base al valor del departamento o se incluye el precio de la cochera ya que tienen partidas registrales diferentes.
También tendrías que incluirlo.
Hola una pregunta, yo vendi un inmueble y fui a la sunat y pague el impuesto en el banco esta bien por que me dicen que debo declararlo.
No tienes que declararlo, porque no es una operación habitual.